Вернуться в блог

Аренда недвижимости у физ.лица

Очень часто бизнесменам приходится снимать квартиры, гаражи, боксы, парко-места и прочую недвижимость у физ.лиц. При этом возникает множество вопросов: как правильно оформить сделку, какие налоги платить, как расходы списать и т д. Их настолько много, что мы решили выпустить небольшой ликбез на эту тему, рассмотрев весь процесс аренды поэтапно.

Аренда помещения у простого гражданина мало чем отличается от аренды у предприятий. Как и любая сделка все начинается с заключения договора.

Заключаем договор

В любом договоре аренды должны присутствовать основные части: предмет договора, порядок использования, срок аренды, порядок взаиморасчетов, права, обязанности и т. д., шаблон всегда можно найти в ресурсах интернета, подогнать под свои условия. Особенностей для договора с физлицом нет.

Не забудьте включить в договор обязательные условия:

  • адрес, месторасположение в здании (этаж, офис и т.д), площадь помещения, одним словом, данные, которые позволяют идентифицировать арендуемое помещение;
  • размер, сроки и порядок внесения арендной платы.

Перед подписанием договора с физлицом, рекомендуем обезопасить себя и убедиться, что именно он является собственником. Попросите у будущего арендодателя выписку из ЕГРП или Свидетельство о собственности.

После того, как договор заключен, необходимо определиться подлежит ли договор регистрации или нет.

Договор аренды не нужно регистрировать, только если:

  • срок договора меньше года
  • срок в договоре вообще не указан (тогда договор считается заключенным на неопределенный срок).

Подлежит ли регистрации договор аренды помещения, заключенный после 1 марта 2013 года?

С 1 марта 2013 года в силу вступили в силу изменения ГК РФ, которые отменили регистрацию сделок с имуществом. Это нововведение могло бы значительно облегчить предпринимателям процедуру сделки аренды помещения. Однако, комитет Госдумы РФ еще ранее выпустил письмо от 22.01.13 № 3.3−6/94, в котором разъяснил, что аренда недвижимого имущества и после 1 марта 2013 года подлежит государственной регистрации в Росреестре, но данное письмо комитета не является нормативно-правовым актом. Пока отмена государственной регистрации сделок с недвижимостью еще не успела вступить в силу, чиновники уже готовили законопроект, который предполагал вернуть нормы статей 609, 651 и 658 и оставить обязательной регистрацию договора аренды, как и раньше. Законопроект был принят, и 4 марта 2013 года изменения вступили в силу. Итог — гос.регистрация договора аренды недвижимого имущества по-прежнему остается обязательной.

Договоры аренды, заключенные 2 и 3 марта 2013 года, могут действовать без государственной регистрации, так как они были заключены в тот промежуточный период, пока вновь не вступило в силу положение об обязанности регистрации сделок с имуществом.

Учитываем коммуналку в расходах

Налогоплательщики на УСН с объектом налогообложения «Доходы — Расходы» могут списать в расходы затраты на арендную плату. Поэтому коммунальные платежи удобнее всего включить в состав арендной платы.

Включить в состав коммунальные платежи можно двумя способами:

1) как фиксированную часть арендной платы, что не очень понравится арендодателю. Арендодатель просто производит предварительные расчеты расходов на коммунальные услуги и увеличивает на эту сумму арендную плату. В договоре нужно предусмотреть формулировку: «Арендная плата устанавливается в размере ___ руб., включая стоимость потребляемых Арендатором коммунальных услуг»

2) как переменную часть, которая определяется расчетным путем и представляет собой стоимость коммуналки за определенный период. В этом случае, в договоре рекомендуется предусмотреть данное условие: «Арендная плата состоит из фиксированной суммы в размере _______ руб. за месяц и стоимости коммунальных услуг, потребленных Арендатором за этот период. Сумма коммунальных услуг определяется по данным приборов учета, установленных в арендуемом помещении, а также на основании счетов коммунальных служб и оплачивается на основании предъявленных Арендодателем копий счетов за коммунальные услуги»

Если организация арендует здание не полностью, а только его часть, то коммунальные платежи можно определить пропорционально занимаемой площади. Формулировка в договоре может быть следующая: «Арендная плата состоит из фиксированной суммы в размере (_____) руб. в месяц и стоимости потребленных Арендатором коммунальных услуг, определяемых на основании данных приборов учета, счетов, представленных поставщиками коммунальных услуг, и доли площади, занимаемой Арендатором».

А про НДФЛ за владельца помещения?

Как всегда вопрос на миллион, должна ли фирма удерживать НДФЛ с арендной платы физ.лицу и перечислять этот налог в бюджет — т.е. является ли организация или предпринимателей налоговым агентом.

Позиции, как водится, две.

1. Да, НДФЛ удерживать нужно.

Это позиция Минфина РФ, ФНС и УФНС по г.Москва. Минфин России в своем письме от 7 сентября 2012 г. N 03-04-06/8-272 разъяснил, что организация (арендатор), производящая выплаты по договору аренды с физическим лицом (арендодателем) признается налоговым агентом, и с выплаченной арендной платы организация должна исчислять, удерживать и перечислять НДФЛ в бюджет. На арендодателя нужно будет подать справку 2-НДФЛ. Аналогичные письма Минфина России от 23.10.2012 N 03-04-08/8-362, ФНС России от 09.04.2012 N ЕД-4-3/5894@, ФНС России от 25.10.2011 N ЕД-4-3/17651.

2. Нет, НДФЛ удерживать не нужно.

В пользу данной позиции есть постановления судов и мнения экспертов (Постановление ФАС Поволжского округа от 09.11.2011 по делу N А12-15768/2010).

Позиция строится на том, что налоговыми агентами признаются только те организации, от которых физические лица получают доходы, не указанные в ст. ст. 214.1, 227 и 228 НК РФ. При этом положения пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ устанавливают, что физлица самостоятельно исчисляют и уплачивают НДФЛ, в том числе и при получении вознаграждений по договорам аренды от компаний, не являющихся налоговыми агентами. Следовательно, организация при выплате физическому лицу такого вознаграждения налоговым агентом не признается и удерживать налог не должна.

Можно ли заключить договор аренды с директором ООО как с физлицом-собственником помещения?

Можно. Несмотря на то, что данная сделка будет считаться сделкой между взаимозависимыми лицами, но под контролируемую сделку по доходам навряд ли попадёт, т.к. критерий по сумме доходов у сделок, признанных контролируемыми, весьма велик (от 60 млн рублей до 2 млрд рублей).

 

 

Статья актуальна на 01.01.2014

21 комментарий
Представьтесь через
фейсбук контакте твиттер
Написать комментарий
  • Гость 28 февраля 2013, 17:30
    если ооо арендует большое помещение, то неиспользуемую его часть руководитель может сдать в аренду как физ.лицо?
    Ответить
    • Сотник Юрий 28 февраля 2013, 20:33
      "Руководитель" НЕ РАВНО "Предприятие". Как можно "сдавать" то, что ты не брал и никакого к этому отношения не имеешь? Поэтому такой договор не будет иметь НИКАКОЙ юридической силы. Если субарендатор поинтересуется правами директора (физлица) на помещение, то их не существует. Вряд ли кто-то пойдет на заключение такого договора всерьез и надолго... Если арендодатель узнает, что его пмещения сдаются от имени третьего лица, то он вряд ли будет таким доволен и вполне высок шанс того, что через суд добъется компенсаций за левое использование его имущества в целях обогащения третьей стороны...
      Но... Мы в России живем... Субарендатор может и не смотреть документы или смотреть, но соблазниться пусть и рисковой, но дешевизной... Арендодателю, часто, плевать на целевое использование его имущества ему в убыток.... Так, что ФИЗИЧЕСКИ такое бывает... Не удивляет. Удивляет другое, уж простите, уровень грамотности подобных вопросов.... Если спросить, например, "А может ли сосед сдать гараж другого соседа, если у последнего все равно машины нет?" То постесняются, явно - чушь... А в отношении директор и его фирма, похоже многие так и не понимают, что это РАЗНЫЕ лица с разными правами собственности... ))))
      Ответить
  • Гость 28 февраля 2013, 18:06
    А если ип снимает квартиру, чтобы было где жить, не использует съемную квартиру для получения дохода, то можно ли впмсать в расходы аренду и комммунальные платежи? (2 варианта- Договор от имени ип или от имени физ лица )
    Ответить
    • Сотник Юрий 28 февраля 2013, 20:36
      А почему не составить один, от ИП? Составил "для использования и в деятельности, а используй как жилье.... Правда придется доказывать, что расходы на трехкомнатную квартиру являются необходимыми и экономически обоснованными в организации функционирования одного ларька на рынке...
      Ответить
  • Павел 28 февраля 2013, 18:44
    Спасибо! Актуальный вопрос.
    Ответить
  • Алексей 1 марта 2013, 09:27
    А если ООО зарегистрировано по месту регистрации и проживания учредителя, обязано ли это ООО заключать договор аренды с физическим лицом - владельцом адреса регистрации ООО?
    Ответить
    • Сотник Юрий 1 марта 2013, 09:48
      Нет. Договор аренды не является обязательным. Тем паче, что с точки зрения систем налогообложения учитывающих расходы (ОСНО, УСН15%), ФНС "не обидится" если у Вас не будет этих расходов снижающих налоговую базу.
      Ответить
      • Алексей 1 марта 2013, 10:02
        Спасибо. А то вопрос встал в банке при открытии расчётного счёта - банк требует договор аренды:)
        Ответить
  • Zhivaeva Natalya 1 марта 2013, 10:02
    у нас именно такой случай, арендуем помещение у физлица. В легкой версии есть возможность удерживать НДФЛ с физлица (не сотрудника) и отправлять отчет в налоговую?
    Ответить
    • Сотник Юрий 1 марта 2013, 12:24
      Ни в легкой ни в тяжелой... Только рукам...
      Ответить
      • Екатерина 1 марта 2013, 17:07
        Как правильно все оформить и отправить отчет по НДФЛ и заплатить налог,объясните пожалуйста. Спасибо. (аренда ИП с физ лицом)
        Ответить
        • Сотник Юрий 1 марта 2013, 21:29
          Да точно так, как и с зарплатой. Заключаешь договор на 100 тыс. В договоре, в реквизитной части внимательно собираешь все данные необходимые для оформления формы 2-НДФЛ: место жительства, место рождения, дату рождения и пр. (взять в руки саму форму и внимательно вычитать все её пункты касающиеся сведений о физлице). Выплачиваешь на руки 87 тыс. руб. Одновременно с выплатой отправляешь в бюджет 13 тыс. руб. По итогам года составляешь форму 2-НДФЛ, внося туда все данные физлица и полученные им доходы по коду дохода "Аренда" (см. коды доходов: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=123866;dst=0;ts=D5E2BB13BE33C0EF8CAAD068426256D4;rnd=0.2914705900475383) и удержанный Вами НДФЛ.
          По окончанию года сдаете отчет 2-НДФЛ в ИФНС.
          Ответить
          • Гость 3 марта 2013, 11:04
            Спасибо. А если Аренда была 2 месяца, отчет надо сразу сдать по окончании договора?
            Ответить
            • Сотник Юрий 3 марта 2013, 12:54
              По окончанию года.
              Ответить
              • Гость 3 марта 2013, 13:07
                А если сам физ лицо уплачивает ндфл с суммы, нам платить надо?
                Ответить
                • Сотник Юрий 3 марта 2013, 13:20
                  Собственно пост блога посвящен сему вопросу, что есть две "точки зрения":
                  - "1. Да, НДФЛ удерживать нужно.";
                  - "2. Нет, НДФЛ удерживать не нужно."
                  Какую выбрать - Ваш выбор. Готовы судится с непредсказуемым результатом - пробуйте и нам расскажете...

                  Я думаю, что налорги будут твердо настаивать на такой точке зрения:
                  =====
                  Вопрос:
                  Физическое лицо - арендодатель, являясь собственником нежилого помещения, сдает его в аренду индивидуальному предпринимателю на основании договора аренды имущества. В соответствии с п. 3 ст. 228 НК РФ арендодатель представляет в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ, самостоятельно исчисляет и в установленный срок уплачивает НДФЛ с доходов в виде арендных платежей. Признается ли индивидуальный предприниматель налоговым агентом по НДФЛ в отношении таких доходов арендодателя?

                  Ответ:
                  МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
                  ПИСЬМО от 20 июля 2012 г. N 03-04-05/3-889

                  Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо о порядке обложения налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от сдачи в аренду нежилого помещения индивидуальным предпринимателям, и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
                  Согласно п. п. 1 и 2 ст. 226 Кодекса индивидуальные предприниматели, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со ст. ст. 214.1, 214.3, 214.4, 214.5, 227, 227.1 и 228 Кодекса, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога, исчисленную в соответствии со ст. 224 Кодекса. Указанные индивидуальные предприниматели являются налоговыми агентами.
                  Исходя из изложенного индивидуальный предприниматель, выплачивающий арендную плату физическому лицу за арендуемое у него помещение, признается налоговым агентом в отношении таких доходов физического лица и, соответственно, должен исполнять обязанности по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет налога на доходы физических лиц в порядке, предусмотренном ст. 226 Кодекса, а также по представлению в налоговый орган по месту своего учета в соответствии с п. 2 ст. 230 Кодекса сведений о доходах физического лица и суммах начисленных, удержанных и перечисленных в бюджетную систему Российской Федерации налогов.

                  Заместитель директора Департамента налоговой
                  и таможенно-тарифной политики
                  С.В.РАЗГУЛИН
                  20.07.2012
                  ==============
                  Ответить
                • Сотник Юрий 3 марта 2013, 13:22
                  Да! заранее отвечаю на следующий вопрос: "А если мы не ИП, а ООО?" - тоже самое! Налоговым агентом является лицо осуществляющее выплату физлицу (арендатор), без разницы в какой организационно-правовой сей арендатор существует сам...
                  Ответить
                  • Гость 19 мая 2013, 00:37
                    Лучше когда ООО будет платить НДФЛ за физ. лицо т.к . физ. лицу не придется платить при этом налог и за камуналку. Вообще странно как то получается , платим за услуги камуналки там уже есть НДС, т.е. налог то уже заплатили. А получается еще надо заплатить 13% так как камуналка почемуто считается доходом . Люди разьясните пожалуйста почему так.
                    Ответить
                    • Ольга Аввакумова 21 мая 2013, 11:12
                      В обеих случаях НДФЛ будет удержан из вознаграждения физ.лица и сумма его будет одинаковая. Разница лишь в том, что он будет уплачен организацией как налоговым агентом или самим физ.лицом.
                      Есть письмо МинФина (от 3 мая 2012 г. N 03-04-05/3-587), в котором сказано, если коммуналка будет включена в арендную плату как переменная часть, т.е. представлять возмещение организацией затрат по оплате коммунальных услуг, то в таком случае НДФЛ будет облагаться только арендная плата, а сумма коммуналки - нет.
                      А вот, если как постоянная, не зависимо от фактических коммунальных платежей, тогда да, будет признана доходом и облагаться НДФЛ .
                      Ответить
                    • Павел Орловский 21 мая 2013, 11:50
                      НДС тут ни при чем. Это другой налог и у него другое основание. С таким же успехом, можно спросить, почему, полученную зарплату как наемный работник, я например, трачу на покупку телевизора в Мвидео. а Мвидео - плательщик НДС, те я должен заплаить Мвидео на 18 % болшьше. Почему?
                      Потому что такой налоговый кодекс:)
                      Ответить
  • Ольга 17 июня 2013, 13:55
    Здравствуйте,я как физ.лицо могу взять в аренду помещение с имуществом?И что для этого нужно мне и арендадателю? Или мне надо зарегистрировать ИП? Какие могут возникнуть ко мне вопросы юридического плана,если я физ.лицо.
    Ответить

Блог /

Аренда недвижимости у физ.лица

Очень часто бизнесменам приходится снимать квартиры, гаражи, боксы, парко-места и прочую недвижимость у физ.лиц. При этом возникает множество вопросов: как правильно оформить сделку, какие налоги платить, как расходы списать и т д. Их настолько много, что мы решили выпустить небольшой ликбез на эту тему, рассмотрев весь процесс аренды поэтапно.

Аренда помещения у простого гражданина мало чем отличается от аренды у предприятий. Как и любая сделка все начинается с заключения договора.

Заключаем договор

В любом договоре аренды должны присутствовать основные части: предмет договора, порядок использования, срок аренды, порядок взаиморасчетов, права, обязанности и т. д., шаблон всегда можно найти в ресурсах интернета, подогнать под свои условия. Особенностей для договора с физлицом нет.

Не забудьте включить в договор обязательные условия:

  • адрес, месторасположение в здании (этаж, офис и т.д), площадь помещения, одним словом, данные, которые позволяют идентифицировать арендуемое помещение;
  • размер, сроки и порядок внесения арендной платы.

Перед подписанием договора с физлицом, рекомендуем обезопасить себя и убедиться, что именно он является собственником. Попросите у будущего арендодателя выписку из ЕГРП или Свидетельство о собственности.

После того, как договор заключен, необходимо определиться подлежит ли договор регистрации или нет.

Договор аренды не нужно регистрировать, только если:

  • срок договора меньше года
  • срок в договоре вообще не указан (тогда договор считается заключенным на неопределенный срок).

Подлежит ли регистрации договор аренды помещения, заключенный после 1 марта 2013 года?

С 1 марта 2013 года в силу вступили в силу изменения ГК РФ, которые отменили регистрацию сделок с имуществом. Это нововведение могло бы значительно облегчить предпринимателям процедуру сделки аренды помещения. Однако, комитет Госдумы РФ еще ранее выпустил письмо от 22.01.13 № 3.3−6/94, в котором разъяснил, что аренда недвижимого имущества и после 1 марта 2013 года подлежит государственной регистрации в Росреестре, но данное письмо комитета не является нормативно-правовым актом. Пока отмена государственной регистрации сделок с недвижимостью еще не успела вступить в силу, чиновники уже готовили законопроект, который предполагал вернуть нормы статей 609, 651 и 658 и оставить обязательной регистрацию договора аренды, как и раньше. Законопроект был принят, и 4 марта 2013 года изменения вступили в силу. Итог — гос.регистрация договора аренды недвижимого имущества по-прежнему остается обязательной.

Договоры аренды, заключенные 2 и 3 марта 2013 года, могут действовать без государственной регистрации, так как они были заключены в тот промежуточный период, пока вновь не вступило в силу положение об обязанности регистрации сделок с имуществом.

Учитываем коммуналку в расходах

Налогоплательщики на УСН с объектом налогообложения «Доходы — Расходы» могут списать в расходы затраты на арендную плату. Поэтому коммунальные платежи удобнее всего включить в состав арендной платы.

Включить в состав коммунальные платежи можно двумя способами:

1) как фиксированную часть арендной платы, что не очень понравится арендодателю. Арендодатель просто производит предварительные расчеты расходов на коммунальные услуги и увеличивает на эту сумму арендную плату. В договоре нужно предусмотреть формулировку: «Арендная плата устанавливается в размере ___ руб., включая стоимость потребляемых Арендатором коммунальных услуг»

2) как переменную часть, которая определяется расчетным путем и представляет собой стоимость коммуналки за определенный период. В этом случае, в договоре рекомендуется предусмотреть данное условие: «Арендная плата состоит из фиксированной суммы в размере _______ руб. за месяц и стоимости коммунальных услуг, потребленных Арендатором за этот период. Сумма коммунальных услуг определяется по данным приборов учета, установленных в арендуемом помещении, а также на основании счетов коммунальных служб и оплачивается на основании предъявленных Арендодателем копий счетов за коммунальные услуги»

Если организация арендует здание не полностью, а только его часть, то коммунальные платежи можно определить пропорционально занимаемой площади. Формулировка в договоре может быть следующая: «Арендная плата состоит из фиксированной суммы в размере (_____) руб. в месяц и стоимости потребленных Арендатором коммунальных услуг, определяемых на основании данных приборов учета, счетов, представленных поставщиками коммунальных услуг, и доли площади, занимаемой Арендатором».

А про НДФЛ за владельца помещения?

Как всегда вопрос на миллион, должна ли фирма удерживать НДФЛ с арендной платы физ.лицу и перечислять этот налог в бюджет — т.е. является ли организация или предпринимателей налоговым агентом.

Позиции, как водится, две.

1. Да, НДФЛ удерживать нужно.

Это позиция Минфина РФ, ФНС и УФНС по г.Москва. Минфин России в своем письме от 7 сентября 2012 г. N 03-04-06/8-272 разъяснил, что организация (арендатор), производящая выплаты по договору аренды с физическим лицом (арендодателем) признается налоговым агентом, и с выплаченной арендной платы организация должна исчислять, удерживать и перечислять НДФЛ в бюджет. На арендодателя нужно будет подать справку 2-НДФЛ. Аналогичные письма Минфина России от 23.10.2012 N 03-04-08/8-362, ФНС России от 09.04.2012 N ЕД-4-3/5894@, ФНС России от 25.10.2011 N ЕД-4-3/17651.

2. Нет, НДФЛ удерживать не нужно.

В пользу данной позиции есть постановления судов и мнения экспертов (Постановление ФАС Поволжского округа от 09.11.2011 по делу N А12-15768/2010).

Позиция строится на том, что налоговыми агентами признаются только те организации, от которых физические лица получают доходы, не указанные в ст. ст. 214.1, 227 и 228 НК РФ. При этом положения пп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ устанавливают, что физлица самостоятельно исчисляют и уплачивают НДФЛ, в том числе и при получении вознаграждений по договорам аренды от компаний, не являющихся налоговыми агентами. Следовательно, организация при выплате физическому лицу такого вознаграждения налоговым агентом не признается и удерживать налог не должна.

Можно ли заключить договор аренды с директором ООО как с физлицом-собственником помещения?

Можно. Несмотря на то, что данная сделка будет считаться сделкой между взаимозависимыми лицами, но под контролируемую сделку по доходам навряд ли попадёт, т.к. критерий по сумме доходов у сделок, признанных контролируемыми, весьма велик (от 60 млн рублей до 2 млрд рублей).

 

 

Статья актуальна на 01.01.2014

Оставить комментарий
Комментарии (21)
  • Гость 28 февраля 2013, 17:30
    если ооо арендует большое помещение, то неиспользуемую его часть руководитель может сдать в аренду как физ.лицо?
    Ответить
    • Сотник Юрий 28 февраля 2013, 20:33
      "Руководитель" НЕ РАВНО "Предприятие". Как можно "сдавать" то, что ты не брал и никакого к этому отношения не имеешь? Поэтому такой договор не будет иметь НИКАКОЙ юридической силы. Если субарендатор поинтересуется правами директора (физлица) на помещение, то их не существует. Вряд ли кто-то пойдет на заключение такого договора всерьез и надолго... Если арендодатель узнает, что его пмещения сдаются от имени третьего лица, то он вряд ли будет таким доволен и вполне высок шанс того, что через суд добъется компенсаций за левое использование его имущества в целях обогащения третьей стороны...
      Но... Мы в России живем... Субарендатор может и не смотреть документы или смотреть, но соблазниться пусть и рисковой, но дешевизной... Арендодателю, часто, плевать на целевое использование его имущества ему в убыток.... Так, что ФИЗИЧЕСКИ такое бывает... Не удивляет. Удивляет другое, уж простите, уровень грамотности подобных вопросов.... Если спросить, например, "А может ли сосед сдать гараж другого соседа, если у последнего все равно машины нет?" То постесняются, явно - чушь... А в отношении директор и его фирма, похоже многие так и не понимают, что это РАЗНЫЕ лица с разными правами собственности... ))))
      Ответить
  • Гость 28 февраля 2013, 18:06
    А если ип снимает квартиру, чтобы было где жить, не использует съемную квартиру для получения дохода, то можно ли впмсать в расходы аренду и комммунальные платежи? (2 варианта- Договор от имени ип или от имени физ лица )
    Ответить
    • Сотник Юрий 28 февраля 2013, 20:36
      А почему не составить один, от ИП? Составил "для использования и в деятельности, а используй как жилье.... Правда придется доказывать, что расходы на трехкомнатную квартиру являются необходимыми и экономически обоснованными в организации функционирования одного ларька на рынке...
      Ответить
  • Павел 28 февраля 2013, 18:44
    Спасибо! Актуальный вопрос.
    Ответить
  • Алексей 1 марта 2013, 09:27
    А если ООО зарегистрировано по месту регистрации и проживания учредителя, обязано ли это ООО заключать договор аренды с физическим лицом - владельцом адреса регистрации ООО?
    Ответить
    • Сотник Юрий 1 марта 2013, 09:48
      Нет. Договор аренды не является обязательным. Тем паче, что с точки зрения систем налогообложения учитывающих расходы (ОСНО, УСН15%), ФНС "не обидится" если у Вас не будет этих расходов снижающих налоговую базу.
      Ответить
      • Алексей 1 марта 2013, 10:02
        Спасибо. А то вопрос встал в банке при открытии расчётного счёта - банк требует договор аренды:)
        Ответить
  • Zhivaeva Natalya 1 марта 2013, 10:02
    у нас именно такой случай, арендуем помещение у физлица. В легкой версии есть возможность удерживать НДФЛ с физлица (не сотрудника) и отправлять отчет в налоговую?
    Ответить
    • Сотник Юрий 1 марта 2013, 12:24
      Ни в легкой ни в тяжелой... Только рукам...
      Ответить
      • Екатерина 1 марта 2013, 17:07
        Как правильно все оформить и отправить отчет по НДФЛ и заплатить налог,объясните пожалуйста. Спасибо. (аренда ИП с физ лицом)
        Ответить
        • Сотник Юрий 1 марта 2013, 21:29
          Да точно так, как и с зарплатой. Заключаешь договор на 100 тыс. В договоре, в реквизитной части внимательно собираешь все данные необходимые для оформления формы 2-НДФЛ: место жительства, место рождения, дату рождения и пр. (взять в руки саму форму и внимательно вычитать все её пункты касающиеся сведений о физлице). Выплачиваешь на руки 87 тыс. руб. Одновременно с выплатой отправляешь в бюджет 13 тыс. руб. По итогам года составляешь форму 2-НДФЛ, внося туда все данные физлица и полученные им доходы по коду дохода "Аренда" (см. коды доходов: http://base.consultant.ru/cons/cgi/online.cgi?req=doc;base=LAW;n=123866;dst=0;ts=D5E2BB13BE33C0EF8CAAD068426256D4;rnd=0.2914705900475383) и удержанный Вами НДФЛ.
          По окончанию года сдаете отчет 2-НДФЛ в ИФНС.
          Ответить
          • Гость 3 марта 2013, 11:04
            Спасибо. А если Аренда была 2 месяца, отчет надо сразу сдать по окончании договора?
            Ответить
            • Сотник Юрий 3 марта 2013, 12:54
              По окончанию года.
              Ответить
              • Гость 3 марта 2013, 13:07
                А если сам физ лицо уплачивает ндфл с суммы, нам платить надо?
                Ответить
                • Сотник Юрий 3 марта 2013, 13:20
                  Собственно пост блога посвящен сему вопросу, что есть две "точки зрения":
                  - "1. Да, НДФЛ удерживать нужно.";
                  - "2. Нет, НДФЛ удерживать не нужно."
                  Какую выбрать - Ваш выбор. Готовы судится с непредсказуемым результатом - пробуйте и нам расскажете...

                  Я думаю, что налорги будут твердо настаивать на такой точке зрения:
                  =====
                  Вопрос:
                  Физическое лицо - арендодатель, являясь собственником нежилого помещения, сдает его в аренду индивидуальному предпринимателю на основании договора аренды имущества. В соответствии с п. 3 ст. 228 НК РФ арендодатель представляет в налоговый орган декларацию по форме 3-НДФЛ, самостоятельно исчисляет и в установленный срок уплачивает НДФЛ с доходов в виде арендных платежей. Признается ли индивидуальный предприниматель налоговым агентом по НДФЛ в отношении таких доходов арендодателя?

                  Ответ:
                  МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
                  ПИСЬМО от 20 июля 2012 г. N 03-04-05/3-889

                  Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо о порядке обложения налогом на доходы физических лиц доходов, полученных от сдачи в аренду нежилого помещения индивидуальным предпринимателям, и в соответствии со ст. 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс) разъясняет следующее.
                  Согласно п. п. 1 и 2 ст. 226 Кодекса индивидуальные предприниматели, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со ст. ст. 214.1, 214.3, 214.4, 214.5, 227, 227.1 и 228 Кодекса, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога, исчисленную в соответствии со ст. 224 Кодекса. Указанные индивидуальные предприниматели являются налоговыми агентами.
                  Исходя из изложенного индивидуальный предприниматель, выплачивающий арендную плату физическому лицу за арендуемое у него помещение, признается налоговым агентом в отношении таких доходов физического лица и, соответственно, должен исполнять обязанности по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет налога на доходы физических лиц в порядке, предусмотренном ст. 226 Кодекса, а также по представлению в налоговый орган по месту своего учета в соответствии с п. 2 ст. 230 Кодекса сведений о доходах физического лица и суммах начисленных, удержанных и перечисленных в бюджетную систему Российской Федерации налогов.

                  Заместитель директора Департамента налоговой
                  и таможенно-тарифной политики
                  С.В.РАЗГУЛИН
                  20.07.2012
                  ==============
                  Ответить
                • Сотник Юрий 3 марта 2013, 13:22
                  Да! заранее отвечаю на следующий вопрос: "А если мы не ИП, а ООО?" - тоже самое! Налоговым агентом является лицо осуществляющее выплату физлицу (арендатор), без разницы в какой организационно-правовой сей арендатор существует сам...
                  Ответить
                  • Гость 19 мая 2013, 00:37
                    Лучше когда ООО будет платить НДФЛ за физ. лицо т.к . физ. лицу не придется платить при этом налог и за камуналку. Вообще странно как то получается , платим за услуги камуналки там уже есть НДС, т.е. налог то уже заплатили. А получается еще надо заплатить 13% так как камуналка почемуто считается доходом . Люди разьясните пожалуйста почему так.
                    Ответить
                    • Ольга Аввакумова 21 мая 2013, 11:12
                      В обеих случаях НДФЛ будет удержан из вознаграждения физ.лица и сумма его будет одинаковая. Разница лишь в том, что он будет уплачен организацией как налоговым агентом или самим физ.лицом.
                      Есть письмо МинФина (от 3 мая 2012 г. N 03-04-05/3-587), в котором сказано, если коммуналка будет включена в арендную плату как переменная часть, т.е. представлять возмещение организацией затрат по оплате коммунальных услуг, то в таком случае НДФЛ будет облагаться только арендная плата, а сумма коммуналки - нет.
                      А вот, если как постоянная, не зависимо от фактических коммунальных платежей, тогда да, будет признана доходом и облагаться НДФЛ .
                      Ответить
                    • Павел Орловский 21 мая 2013, 11:50
                      НДС тут ни при чем. Это другой налог и у него другое основание. С таким же успехом, можно спросить, почему, полученную зарплату как наемный работник, я например, трачу на покупку телевизора в Мвидео. а Мвидео - плательщик НДС, те я должен заплаить Мвидео на 18 % болшьше. Почему?
                      Потому что такой налоговый кодекс:)
                      Ответить
  • Ольга 17 июня 2013, 13:55
    Здравствуйте,я как физ.лицо могу взять в аренду помещение с имуществом?И что для этого нужно мне и арендадателю? Или мне надо зарегистрировать ИП? Какие могут возникнуть ко мне вопросы юридического плана,если я физ.лицо.
    Ответить
8 800 500-02-75
Найти

Темы

Подпишитесь на наши новости
Сегодня
отличный день,
чтобы начать!
Начать пользоваться Эльбой 30 дней бесплатно