Когда договор аренды заканчивается, помещение надо вернуть по акту. Иначе арендатор рискует задолжать арендодателю много денег:

  • До момента возврата начисляется арендная плата. Размет будет по ставке из договор аренды, пусть даже после окончания договора цены на рынке недвижимости на подобные помещения упали. Это правила из п. 2 ст. 622 ГК РФ и п. 13 и 38 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66.
  • А если задержать арендную плату, набежит неустойка за просрочку. Размер будет по ключевой ставке или по ставке прописанной в самом договоре аренды — п. 66 Постановления Пленума ВС РФ от 24.03.2016 № 7.
  • Плюс за простой помещения арендодатель может взыскать потерянную прибыль.

Арендодатели часто судятся за арендную плату, вот один из таких дел.

Предприниматель арендовал помещение под продуктовый магазин сроком на 11 месяцев. Арендную плату по договору установили в 60 000 ₽ плюс коммунальные платежи. Из-за низкой прибыли предприниматель закрыл магазин и съехал досрочно. Акт с арендодателем подписал только через три месяца, тогда же вернул ключи. Арендодатель взыскал за это время арендную плату по ставке из договора. К ней прибавился долг по аренде, который появился ещё до выезда и пени. Арендатору придется заплатить 268 800 ₽ арендной платы и 16 269 ₽ пени — дело № А32-34185/2021.

Мы писали, как разорвать договор аренды раньше срока и как составить соглашение о расторжении договора полюбовно. Тут до возврата помещения понадобится составить уведомление или соглашение — зависит от ситуации. Если срок аренды просто кончился, то из бумаг будет только акт возврата.

30 дней Эльбы в подарок

Оцените все возможности онлайн-бухгалтерии бесплатно

Попробовать бесплатно

Допустим, мы — арендаторы помещения под магазин цветов. Наш договор с арендодателем заканчивается 30 сентября 2022 года — в этот день мы собираемся выезжать.

Если в договоре есть подробная инструкция по возврату, следуйте ей. Такие обычно есть в договорах с торговыми центрами. Если нет, то последовательность действий такая:

1. Сделать восстановительный ремонт помещения

Текущий ремонт помещений — это обязанность арендатора. Но бывает, что по договору аренды она переложена на арендодателя — ч. 2 ст. 616 ГК РФ.

Вернуть помещение надо в том же техническом состоянии, что его брали, с учётом нормального износа. Поэтому если на стенах остались дыры от дюбелей после снятия полок под цветы или в туалете течёт кран, это надо чинить. Иначе арендодатель заакатирует недостатки, а потом удержит стоимость ремонт из депозита. А если депозита исчерпан, выставит счёт за ремонт.

Сделать восстановительный ремонт в нашем цветочном магазине надо заранее, чтобы 30 сентября мы могли сдать помещение. 

Закон защищает арендатора. Арендодатель обязан принять помещение в любом состоянии, а уже потом требовать плату за ремонт. Так нужно, чтобы остановить начисление арендной платы. Исключение — когда арендатор сам остался в помещении, что привести его в нормальное состояние, тут плата будет капать. Это можно прочитать в Определении ВС РФ № 302-ЭС21-635.

2. Забрать отделимые улучшения, оборудование и мебель

Отделимые улучшения — это то, что можно забрать без вреда помещению. Их арендатор может забрать с собой. Но надо внимательно посмотреть договор: иногда арендатор обязан оставить отделимые улучшения в помещении без какой-либо компенсации — ч. 1 ст. 623 ГК РФ.

Понятно, что полка под цветы или люстра — это отделимые улучшения. Предприниматели часто спорят, можно ли без вреда отделки унести с собой кондиционеры, светильники или жалюзи. В такой ситуации придётся заказывать экспертизу. В одном споре арендатор с помощью эксперта доказал, что встроенную вентиляцию, подвесной потолок и светильники можно демонтировать без вреда отделке и установить в другом месте. Поэтому из помещения их можно забрать с собой — дело № А82-2992/2019.

Ремонт — то есть неотделимые улучшения — арендодатель обязан оплатить, только если давал на него письменное согласие — ч. 2 ст. 623 ГК РФ.

3. Составить акт возврата, пригласить арендодателя, отдать ключи

Пригласить арендодателя на приёмку нужно заранее. Если общаетесь с арендатором в чате мессенджера, позвать его на подписание акта можно там. Так быстрее. Но приглашение надо ещё раз отправить по почте письмом с описью вложения на юридический адрес арендодателя. 

Чтобы наш арендодатель пришёл в цветочный магазин 30 сентября, приглашение надо отправить примерно за неделю.

Шаблон акта возврата

Если арендодатель намеренно тянет с подписанием акта, стоит подписать его со свидетелями. А ключи отправить курьером. Тут для защиты арендатора тоже есть правило: арендной платы не будет за период просрочки возврата помещения, если арендодатель уклонялся от приёмки. Это пояснение из п. п. 37 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66.

4. Погасить долг по арендной плате

Арендную плату надо внести в срок из договора. По условиям договора последний месяц может покрываться депозитом.  Если плату не внести, набежит пени.

И есть ещё одно последствие. Арендодатель может поменять замок и удерживать оборудование и мебель арендатора до полного погашения долга. Так сказано в п. п. 14 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66.

Бывает, что арендатор сам согласен оставить мебель в счёт долга. Это называется отступным. Соглашение об отступном надо составить в письменной форме, а не в устной, если хотя бы кто-то из вас компаня,  а не ИП — п. 8 Постановления Пленума ВС РФ от 11.06.2020 № 6. 

Если арендатор действительно освободил помещение, но упустил формальность с актом, арендную плату можно не платить. Но факт выезда придется доказать чем-то другим. 

К примеру, один  предприниматель доказал, что съехал из помещение и отдал арендатору ключи при свидетелях. А еще нашел другого предпринимателя, который подтвердил, что ему показывали это помещение и говорили, что оно пустое —  дело № А47-12311/2018.

Статья актуальна на