Что можно сдавать в аренду, а что нет
На НПД можно сдавать в аренду жилую недвижимость и другое имущество. Брать работников в бизнес нельзя, но на отдельные задачи можно привлекать подрядчиков. И все это без отчетов, бухгалтерии, обязательных страховых взносов и онлайн-касс. Основание — ст. 2, 4 и 6 Закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ.
Вот полный список, что самозанятые могут сдавать:
- Квартиры, дома и комнаты. В свидетельство о праве собственности или выписке из ЕГРН должна быть отметка, что помещение жилое.
- Автомобили, катера и другой транспорт. Сдавать в прокат можно людям, ИП и компаниям — Письмо Минфина от 17.02.2020 № 03-11-11/10799.
- Оборудование, инвентарь, технику и другие вещи — например, электросамокаты.
Ограничений по количеству недвижимости нет, сдавать можно хоть десять домов сразу. Но важно, чтобы доход самозанятого за год не превышал 2,4 млн ₽. Сумма считается со всех арендных платежей плюс доход от профессиональной деятельности — если она есть наряду с арендным бизнесом — Письмо Минфина от 17.02.2022 № 03-04-05/11250.
Сдавать можно и в субаренду, если есть согласие собственника — Письмо Минфина РФ от 27.03.2020 № 03-11-11/24601.
А вот эту недвижимость сдавать на НПД нельзя:
- Нежилые помещения — кабинеты, офисы, залы, склады, рабочие места в салоне красоты — Письмо Минфина от 22.11.2021 № 03-11-11/94188.
- Апартаменты — пусть даже и для проживания — Письмо Минфина от 7.12.2020 г. N 03-11-11/106478.
- Земельные участки — например, под глэмпинг — Письмо Минфина от 30.04.2021 г. N 03-11-11/33669.
Для сдачи в аренду нежилых помещений, участков и апартаментов понадобится оформить ИП. Тут есть свои выгодные налоговые режимы — УСН и патент. Размер платы за патент не зависит от реального дохода в бизнесе. Другое удобство патента в том, что сдавать можно и жилье, и офисы — тут без ограничений. А на УСН «Доходы минус расходы» можно законно учесть все затраты на бизнес и снизить налог.
Физлица без ИП с дохода от сдачи в аренду апартаментов и офисов платят НДФЛ 13 %.
ИП не может совмещать НПД с УСН и патентом.
Какую деятельность указать в «Мой налог»
Самозанятый выбирает в приложении вид деятельности. Для сдачи недвижимости выбирайте «Аренда квартир» или «Услуги по временному проживанию».
Для сдачи транспорта подойдет «Аренда машин». Для остальных движимых вещей — «Прокат».
Как пробить чек за аренду
Каждому арендатору после оплаты самозанятый выдает чек из «Мой налог» на сумму платежа. По чекам налоговая выставит налог за месяц. За непробитые чеки штрафуют в размере 20 % от суммы, полученной от арендатора.
В чеке указывают услугу, например, «арендная плата по договору от 1 апреля 2023 г».
Если арендатор ИП, надо указать ИНН, а если компания — ИНН и наименование.
Как самозанятому пробивать чеки
Как платить налог
С арендной платы от физлиц платят 4 %, а от юрлиц и ИП 6 %.
Налог платят каждый месяц. До 12 числа налоговая пришлет уведомление с суммой к уплате за предыдущий месяц, самому ничего считать не надо. Заплатить по уведомлению надо до 28 числа.
Налог платят со всей суммы поступившей арендной платы. Учесть расходы на бизнес не получится — это недостаток налога самозанятого.
Нужно ли платить НПД с коммуналки
НПД не платят с полученных от арендатора денег за коммунальные услуги, если оплата идет по счетчикам. Например, за воду и свет. Самозанятый переводит их в свое ТСЖ и энергетикам по счетам — Письмо Минфина РФ от 10.11.2020 № 03-11-11/98001.
А вот если в арендную плату включены другие коммунальные услуги, то налог придется заплатить со всей суммы.
Нужно ли платить налог с депозита
Обычно по договору аренды арендатор вносит депозит. Его сумма часто равна месячной арендной плате. Если арендатор не заплатит или что-то испортит в квартире, арендодатель возьмет возмещение из депозита — ст. 381.1 ГК РФ.
НПД с депозита платят, только когда его списали за арендную плату.
Можно ли сдавать имущество своему работодателю
Самозанятые не могут сотрудничать со своим работодателем, в том числе бывшим — от которого уволились менее двух лет назад.
Сдать квартиру, машину или ноутбук работодателю самозанятый может. Но учесть доход от арендной платы на НПД в этом случае нельзя. Платить налог будет сам работодатель, как налоговый агент, и это будет невыгодный НДФЛ 13 % — Письмо Минфина РФ от 19.08.2022 № 03-11-11/81142.
Можно ли сдавать имущество своему ООО
Если учредитель ООО там же значится директором на трудовом договоре, он не может сдавать имущество своему ООО и платить НПД — Письмо Минфина РФ от 09.12.2021 № 03-11-11/100254.
Можно ли сдать недвижимость по доверенности? Кто в этом случае платит налог?
Сдавать жилые помещения можно по доверенности — ответ ФНС из Базы знаний по НПД и Письма Минфина от 16.02. 2023 № 03-11-11/13226.
Налог самозанятого будет платить тот, кто получил деньги. Если человек по доверенности получил деньги от арендатора и перевел их собственнику, то НПД платит собственник. Если арендная плата осталась у представителя, но и НПД платит тоже он.
Статья актуальна на