На НПД можно сдавать в аренду жилую недвижимость и другое имущество. Брать работников в бизнес нельзя, но на отдельные задачи можно привлекать подрядчиков. И все это без отчетов, бухгалтерии, обязательных страховых взносов и онлайн-касс. Основание — ст. 2, 4 и 6 Закона от 27.11.2018 № 422-ФЗ.

Вот полный список, что самозанятые могут сдавать:

  • Квартиры, дома и комнаты. В свидетельство о праве собственности или выписке из ЕГРН должна быть отметка, что помещение жилое.
  • Автомобили, катера и другой транспорт. Сдавать в прокат можно людям, ИП и компаниям — Письмо Минфина от 17.02.2020 № 03-11-11/10799. 
  • Оборудование, инвентарь, технику и другие вещи — например, электросамокаты.

Ограничений по количеству недвижимости нет, сдавать можно хоть десять домов сразу. Но важно, чтобы доход самозанятого за год не превышал 2,4 млн ₽. Сумма считается со всех арендных платежей плюс доход от профессиональной деятельности — если она есть наряду с арендным бизнесом — Письмо Минфина от 17.02.2022 № 03-04-05/11250.

Сдавать можно и в субаренду, если есть согласие собственника — Письмо Минфина РФ от 27.03.2020 № 03-11-11/24601. 

А вот эту недвижимость сдавать на НПД нельзя:

Для сдачи в аренду нежилых помещений, участков и апартаментов понадобится оформить ИП. Тут есть свои выгодные налоговые режимы — УСН и патент. Размер платы за патент не зависит от реального дохода в бизнесе. Другое удобство патента в том, что сдавать можно и жилье, и офисы — тут без ограничений. А на УСН «Доходы минус расходы» можно законно учесть все затраты на бизнес и снизить налог.

Физлица без ИП с дохода от сдачи в аренду апартаментов и офисов платят НДФЛ 13 %.

ИП не может совмещать НПД с УСН и патентом.

30 дней Эльбы в подарок

Оцените все возможности онлайн-бухгалтерии бесплатно

Попробовать бесплатно

Самозанятый выбирает в приложении вид деятельности. Для сдачи недвижимости выбирайте «Аренда квартир» или «Услуги по временному проживанию».

Для сдачи транспорта подойдет «Аренда машин». Для остальных движимых вещей — «Прокат».

Каждому арендатору после оплаты самозанятый выдает чек из «Мой налог» на сумму платежа. По чекам налоговая выставит налог за месяц. За непробитые чеки штрафуют в размере 20 % от суммы, полученной от арендатора. 

В чеке указывают услугу, например, «арендная плата по договору от 1 апреля 2023 г». 

Если арендатор ИП, надо указать ИНН, а если компания — ИНН и наименование. 

Как самозанятому пробивать чеки

С арендной платы от физлиц платят 4 %, а от юрлиц и ИП 6 %. 

Налог платят каждый месяц. До 12 числа налоговая пришлет уведомление с суммой к уплате за предыдущий месяц, самому ничего считать не надо. Заплатить по уведомлению надо до 28 числа. 

Налог платят со всей суммы поступившей арендной платы. Учесть расходы на бизнес не получится — это недостаток налога самозанятого.

НПД не платят с полученных от арендатора денег за коммунальные услуги, если оплата идет по счетчикам. Например, за воду и свет. Самозанятый переводит их в свое ТСЖ и энергетикам по счетам — Письмо Минфина РФ от 10.11.2020 № 03-11-11/98001.

А вот если в арендную плату включены другие коммунальные услуги, то налог придется заплатить со всей суммы.

Обычно по договору аренды арендатор вносит депозит. Его сумма часто равна месячной арендной плате. Если арендатор не заплатит или что-то испортит в квартире, арендодатель возьмет возмещение из депозита — ст. 381.1 ГК РФ. 

НПД с депозита платят, только когда его списали за арендную плату. 

Самозанятые не могут сотрудничать со своим работодателем, в том числе бывшим — от которого уволились менее двух лет назад.

Сдать квартиру, машину или ноутбук работодателю самозанятый может. Но учесть доход от арендной платы на НПД в этом случае нельзя. Платить налог будет сам работодатель, как налоговый агент, и это будет невыгодный НДФЛ 13 %  — Письмо Минфина РФ от 19.08.2022 № 03-11-11/81142.

Если учредитель ООО там же значится директором на трудовом договоре, он не может сдавать имущество своему ООО и платить НПД — Письмо Минфина РФ от 09.12.2021 № 03-11-11/100254.

Сдавать жилые помещения можно по доверенности — ответ ФНС из Базы знаний по НПД и Письма Минфина от 16.02. 2023 № 03-11-11/13226.

Налог самозанятого будет платить тот, кто получил деньги. Если человек по доверенности получил деньги от арендатора и перевел их собственнику, то НПД платит собственник. Если арендная плата осталась у представителя, но и НПД платит тоже он.

Статья актуальна на