Условия работы на патенте прописаны в ст. 346.43 НК РФ. Для арендного бизнеса важно следующее:

  • Годовой доход не должен превышать 60 млн ₽. Считаются доходы на патентном бизнесе и на УСН. После превышения лимита налоги придется пересчитать с начала года. Как это правильно сделать, читайте тут: Когда ИП теряет право на патент.
  • Сотрудников в бизнесе — до 15 человек. Сюда входят штатные работники и подрядчики. Как их посчитать, мы рассказали в отдельной статье: Как на патенте считают сотрудников.
  • Нельзя работать с другим ИП и компанией по договору о совместной деятельности. Что это за договор, разобрались тут. А также нельзя заключать договор на доверительное управление имуществом — это когда арендными делами ИП за деньги занимается специально нанятый другой предприниматель или компания.

Еще могут быть региональные ограничения по общей площади всех помещений. Например, площадь вместе взятых офисов ИП не должна быть больше 500 кв м. Рассчитать стоимость патента на свой город можно в калькуляторе налоговой. Если ограничение по площади есть, вы увидете его в калькуляторе. Также от площади зависит стоимость патента.

ИП на патенте не платит НДФЛ. А еще — налог на имущество физлица на помещения, которые задействованы в бизнесе. С налогом на имущество есть исключение: его придется платить даже с патентом, если налог считается от кадастровой стоимости помещения. Перечень таких помещений устанавливает регион вот, к примеру, для Москвы.

30 дней Эльбы в подарок

Оцените все возможности онлайн-бухгалтерии бесплатно

Попробовать бесплатно

Налоговая выдает патент на вид деятельности «сдача в аренду собственных или арендованных жилых помещений, а также сдача в аренду собственных или арендованных нежилых помещений (включая выставочные залы, складские помещения), земельных участков».

Для бизнеса берут ОКВЭД 68.2 «Аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом». 

С таким патентом ИП может сдавать в аренду:

  • Жилые помещения: квартиры, дома, комнаты.
  • Нежилые помещения: офисы, магазины, помещения свободного назначения, выставочные залы, склады.
  • Земельные участки.

До 2021 года сдавать в аренду можно было только собственность. Сейчас — собственную и арендованную недвижимость. Арендованные помещения ИП сдает по договору субаренды.

А вот сдавать помещения, которые у ИП в безвозмездном пользовании, нельзя. К примеру, не получится сдавать землю, которую бесплатно дали в пользование родители — п. 19 ч. 2 ст. 346.43 НК РФ и письмо Минфина от 28.12.2021 № 03-11-11/106970.

Для сдачи в аренду транспорта, техники, лодок, машиномест, инструментов и оборудования данный патент не подходит. Чтобы сдавать, к примеру, автомобили, нужно купить другой патент — на «услуги по прокату». Или учитывать доход от аренды на УСН или общей системе.

Как совмещать УСН с патентом

На патенте ИП учитывает доход от сдачи в аренду помещений, которые вписаны в приложение № 3 к патенту — письмо Минфина от 17.12.2019 № 03-11-11/98730.

В течение действия патента у ИП может появится новое помещение. Доходы с него можно учесть по УСН или ОСНО или получить новый патент.

В доход на ПСН пойдет арендная плата. А еще — пени за просрочку, штрафы за досрочный выезд и компенсация ущерба помещению от арендаторов. Коммуналка пойдет тоже, если по договору она включена в арендную плату. Это позиция Минфина из писем от 10.10.2017 № 03-11-12/66090 и от 20.06.2016 № 03-11-12/28930.

Арендаторов помещения может быть несколько — это пояснил Минфин в письме от 6.09.2017 № 03-11-09/57325. 

На арендном патенте нельзя учесть доход от продажи помещения. С продажи надо платить УСН, а без этой системы — НДФЛ, если не прошел минимальный срок владения, и НДС — письмо Минфина от 26.12.2022 г. № 03-04-05/127841.

Обеспечительный платеж — это деньги, которые арендатор вносит на случай долга по аренде или порчи недвижимости. Предприниматель включает его в доходы на ПСН, только если он невозвратный и идет как  аванс по арендной плате — письмо Минфина от 15.02.2022 № 03-11-11/10295. 

Если обеспечительный платеж подержали на счете, а потом вернули арендатору, платить налог с него не надо.

Да, но для заключения договора понадобится нотариальное согласие второго супруга — письмо Минфина № 03-11-09/30794.

Да, но все собственники должны быть арендодателями по договору — письмо Минфина от 30.12.2020 г. № 03-11-11/116622.

С патентом на аренду помещений касса не нужна — ч. 2.1 ст. 2 Закона от 22.05.2003 № 54-ФЗ. 

От юрлиц и других ИП арендную плату можно принять на счет. А физлицу надо высылать любой документ, который подтверждает расчет, электронный подойдет тоже. В нем должно быть: 

  • дата, время и место расчета; 
  • ФИО и ИНН ИП;
  • указание, что ИП на ПСН; 
  • признак расчета — приход; 
  • наименование услуги — арендная плата, пени или депозит; 
  • сумма и форма расчета. 

Статья актуальна на