Арендный бизнес (АБ) — это передача имущества во временное пользование индивидуальным предпринимателям, юридическим и физическим лицам. Самые распространённые примеры — сдача квартир и офисов.

Это направление было и остаётся распространённым не только в России, но и в мире. Оно не даёт сверхдоходности, но отличается относительной стабильностью.

Арендный бизнес классифицируют по:

1. Типам имущества:

  • Жилая недвижимость. Инвесторы покупают квартиры, чтобы сдавать населению. Доходность зависит от региона, близости к центру, инфраструктуре и прочих факторов.
  • Коммерческая недвижимость. Нежилые помещения под офисы, склады, производство — всё, что необходимо бизнесу. Факторы доходности аналогичны жилой недвижимости.
  • Прочее. К категории относится любое имущество, кроме недвижимости. Сегодня активно развиваются кар- и кикшеринг — краткосрочная аренда автомобилей и самокатов соответственно. Молодые предприниматели начинают с игровых приставок, компьютеров и т.п.

2. По сроку аренды — краткосрочная и долгосрочная. Первая актуальна для квартир и домов, позволяет максимизировать доходность. Вторая — для коммерческой недвижимости: бизнес заинтересован в долгосрочном сотрудничестве.

!

В отличие от производства или розничной торговли, арендный бизнес требует минимум времени. Если объектов немного, на управление уходит до нескольких часов в неделю.

Финансовые возможности — ключевой критерий выбора направления. С минимальным стартовым капиталом рассмотрите аренду недорогих вещей — бытовые приборы, электроинструменты или игровые приставки.

При наличии 3-5 млн руб. начните с аренды недвижимости. Например, в Екатеринбурге в такой бюджет войдёт офис, склад или квартира.

Другие критерии:

  • Город проживания. Изучите спрос на рассматриваемый объект в своём городе. Коммерческая недвижимость может быть невостребованной из-за низкой деловой активности в регионе. Читайте аналитические отчёты и анализируйте данные Росстата.
  • Свободное время. Долгосрочная аренда — минимум усилий. Краткосрочная, наоборот, требует максимальной вовлечённости. Но это оправдывает повышенная доходность.
  • Экспертность. Если нет предпринимательского опыта, начните с жилых квартир или домов. Чтобы сдавать в аренду промышленные объекты, нужно разбираться в тонкостях переговоров, уметь проверять контрагентов на платёжеспособность и добропорядочность.

Альтернатива — покупка готового арендного бизнеса. Это коммерческие помещения с налаженными процессами и якорными арендаторами — крупными федеральными сетями. От вас потребуется минимум усилий, чтобы получить первый доход и опыт.

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Попробовать бесплатно

Шаг 1 — выберите направление. От него зависит юридическое оформление, отчёты и налоги. Воспользуйтесь советами, которые даны в предыдущем разделе статьи — «Какое направление выбрать».

Шаг 2 — составьте план. Распишите по шагам, как будете действовать — от регистрации ИП или ООО до получения прибыли. С «дорожной картой» перед глазами сложнее забыть о важном. А если работаете с партнёром, план упрощает распределение обязанностей.

Шаг 3 — легализуйте бизнес. Бизнес без регистрации — путь к крупным штрафам, а иногда и к уголовному преследованию.

Выберите организационно-правовую форму:

  • ООО. Вариант для инвесторов с партнёрами. В юрлице можно распределить доли, чтобы защитить собственные права и интересы.
  • ИП. Оптимально для предпринимателей-одиночек. В отличие от ООО, ИП сдают меньше отчётов и реже попадают под проверки.
  • Самозанятость. Специальный налоговый режим, который не требует регистрации ИП. Минимизирует налоговую нагрузку и избавляет от отчётов. Но ограничивает наём сотрудников и годовую выручку — до 2,4 млн руб. Воспользоваться самозанятостью могут даже чиновники, которые хотят сдавать квартиры в аренду. Этот вариант не подойдет, если планируете сдавать в аренду нежилые помещения — письмо Минфина России от 25.10.2022 г. № 03-11-11/103242.

Выберите систему налогообложения:

  • Общий режим (ОСН). Если планируете сдавать помещения компаниям, которые работают с НДС.
  • Упрощёнка (УСН). Оптимальный вариант для малого бизнеса, который ориентирован на физических лиц.

Шаг 4 — найдите клиентов. Чтобы найти арендаторов недвижимости, воспользуйтесь:

  • близким кругом — возможно, вашим друзьям или друзьям друзей нужны помещения в аренду;
  • досками объявлений — Авито, Циан, Юла и другие;
  • тематическими порталами — например, форумами предпринимателей;
  • контекстной рекламой — создайте сайт с описанием объектов и запустите показ объявлений. Делегируйте задачу специалистам с релевантным опытом, чтобы не «слить» бюджет.

Если планируете прокат другого имущества, воспользуйтесь аналогичными способами, но дополните их:

  • социальными сетями — ведение аккаунтов привлечёт b2c-потребителей;
  • SEO-продвижением блога — публикуйте полезные статьи, соблюдая правила поисковой оптимизации. При наличии свободного бюджета воспользуйтесь услугами специалистов.

Шаг 5 — подготовьтесь к сдаче отчётов и уплате налогов. Найдите бухгалтера на аутсорсе или используйте онлайн-бухгалтерию. Это дешевле штатного специалиста и минимизирует ошибки. Если выбрали самозанятость, пропустите этот шаг — вы легко справитесь без сторонней помощи.

!

Если планируете покупку нескольких объектов или краткосрочную аренду, воспользуйтесь услугами управляющей компании. Она займётся операционной деятельностью, а вы получите полноценный пассивный доход с минимальными усилиями.

Доходность объектов рассчитывают в годовых процентах. Показатель сравнивают с альтернативными вариантами и банковским вкладом.

Формула:

Дг = Выручка за год / Стоимость объекта х 100%.

Представим, что Алексей Курочкин покупает офис класса В+ на 53 м2 в центре Екатеринбурга за 4,5 млн руб. Чтобы оценить доходность, предприниматель проанализирует арендные ставки аналогичных объектов на Циан, Авито и других площадках с объявлениями.

Похожие офисы сдают за 55 тыс. руб. в месяц, то есть за год предприниматель получит 660 тыс. руб. Считаем доходность:

Дг = 660 000 / 4 500 000 х 100% = 14,7% 

Средняя ставка по банковским вкладам — 8-9%. Таким образом, рассматриваемый офис можно считать выгодным вложением. 

Также Алексей рассматривает покупку подвального помещения в черте города, чтобы обустроить склад — помещение площадью 151,3 м2 за 4,3 млн руб. Аналогичные объекты сдают за 33 тыс. руб. в месяц. Считаем доходность:

Дг = 396 000 / 4 300 000 х 100% = 9,21%

Делаем вывод, что покупка офиса выгоднее. Но это упрощённый расчёт, на практике нужно учитывать операционные расходы, спрос и конкуренцию.

Плюсы:

  • Стабильный доход при заключении долгосрочных договоров.
  • Много объектов, которые интересны бизнесу и населению.
  • Управление отнимает минимум времени и сил, если выбрано направление долгосрочной аренды.
  • Ежегодное повышение ставок с учётом инфляции.

Минусы:

  • Высокая конкуренция — не всегда удаётся быстро найти арендатора.
  • Окупаемость инвестиций — 7-10 лет.
  • Покупка недвижимости требует стартового капитала в несколько миллионов.
  • Встречаются безответственные арендаторы, которые ухудшают состояние объектов, съезжают внезапно или постоянно ругаются с соседями.

Уютный телеграм-канал, где переводят законы на человеческий язык

Подписаться →
  1. Арендный бизнес — это передача имущества во временное пользование индивидуальным предпринимателям, юридическим и физическим лицам.
  2. В аренду сдают жилые и коммерческие помещения. Набирает популярность прокат инструментов, игровых приставок и бытовой техники.
  3. Чтобы купить недвижимость для сдачи, понадобится 3-5 млн руб. А если уже есть квартира, то все проще. Для организации проката достаточно 100-200 тыс. руб.
  4. Составьте пошаговый план запуска бизнеса, чтобы не упустить важные детали.
  5. Чтобы выбрать оптимальный объект, рассчитайте годовую доходность в процентах.

Статья актуальна на