Что такое субаренда
Субаренда — это сдача внаём арендованного имущества. Предприниматель снимает объект у собственника, устанавливает свою наценку и ищет арендаторов. Он управляет помещениями, занимается ремонтом и ведёт переговоры с клиентами о финансах.
Например, Василий может арендовать трёхкомнатную квартиру на длительный срок, чтобы посуточно сдавать комнаты. Или взять торговое помещение площадью 200 м2, разделить на зоны по 20-40 м2 и найти нескольких клиентов.
Недавно мы рассказали, что такое арендный бизнес. Субаренда — это одно из направлений. Она позволяет начать собственное дело с минимальным стартовым капиталом.
Какие помещения можно и нельзя сдавать в субаренду
В субаренду запрещено сдавать:
- лесные участки, которые получены в аренду для заготовки древесины;
- земельные участки в особых экономических зонах — ст. 35 Закона от 22.07.2005 г. № 116-ФЗ;
- земельные участки из перечня государственного и муниципального имущества, которое свободно от прав третьих лиц;
- земельные участки в Крыму и Севастополе, которые предоставлены в аренду без проведения торгов.
Других ограничений нет. Арендаторам разрешена полная или частичная субаренда помещений или зданий, если это предусмотрено договором с собственником.
Выгодна ли субаренда как бизнес
Рентабельность зависит от выбранного помещения, умения договариваться и экономической ситуации в стране. В перспективе субарендный бизнес способен приносить от пары десятков тысяч до нескольких миллионов рублей в месяц.
Для наглядности рассмотрим субаренду торговой площади в центре Екатеринбурга. Объект площадью 150 м2 за 225 тыс. руб. в месяц на первой линии разделим на пять зон:
- 40 м2;
- 30 м2;
- 30 м2;
- 25 м2;
- 25 м2.
Первая линия — объекты с выходом на центральные транспортные магистрали. Вторая линия — помещения и здания во дворах.
Расходы
Вложения на старте:
- залог собственнику: 100 тыс. руб., возвращается по окончании сотрудничества;
- строительство и отделка перегородок из гипсокартона: 150 тыс. руб.
В помещении выполнена чистовая отделка, проведены коммуникации. Интернет, коммунальные платежи и охранная система входят в стоимость. Из ежемесячных расходов только арендная плата — 225 тыс. руб.
На старте нужно ~ 500 тыс. руб., если удастся договориться о каникулах на время ремонта и поиска субарендаторов. В противном случае лучше увеличить стартовый капитал до 1 млн руб., чтобы избежать конфликтов из-за несвоевременной оплаты аренды.
Доходы
Средняя ставка в рассматриваемом районе — 2000-2500 руб. за м2. На минимальном уровне ежемесячная выручка при полной загруженности помещения — 300 000 руб.
Предпринимателю остаётся 75 тыс. руб., с которых он оплачивает налоги и услуги бухгалтера на аутсорсе. Чистая прибыль — 50-60 тыс. руб. в зависимости от применяемой системы налогообложения. Рентабельность по выручке: 50 000 / 300 000 х 100% = 16,7%.
Как заработать на субаренде
В статье про арендный бизнес рассмотрены юридическое оформление бизнеса и выбор системы налогообложения. Далее рассмотрим этапы, к которым приступают после регистрации ИП или ООО.
1. Выбор помещений
Предложения собственников ищут на Авито, Циан, в Яндексе и на других досках объявлений.
В коммерческом сегменте выбирают помещения на первой линии. Рассматривают новые районы с низкой конкуренцией и минимальной инфраструктурой. Если покупают жилые квартиры, оценивают состояние, транспортную доступность и развитость района.
Ликвидность во многом зависит от площади. Для больших помещений сложнее найти арендаторов, обычно ориентируются на 20-50 м2 — поэтому в примере объект разделили на несколько зон.
Для посуточной сдачи квартир рассматривают однушки или двушки — они интересны туристам и командировочным. В сегменте долгосрочной аренды можно рассматривать квартиры на 3-4 комнаты.
От состояния, ремонта и коммуникаций зависит величина первоначальных вложений. Чаще собственники предлагают готовые к эксплуатации варианты, чтобы повысить конкурентоспособность объектов.
2. Анализ спроса
Промахнуться с востребованностью — главный риск субарендного бизнеса. Как проанализировать спрос за три шага:
- Свяжитесь с собственником. Спросите, как давно он ищет арендаторов, кто снимал помещение до этого и почему съехал. Отберите 20-30 приоритетных кандидатов.
- Посетите объект. Оцените прилегающие заведения, посмотрите на пешеходный трафик. От малопроходимых вариантов с сомнительными соседями откажитесь. Оставьте в списке 3-5 вариантов.
- Опубликуйте тестовые объявления. Сделайте снимки помещений, дайте несколько объявлений с разными площадями. В течение 1-2 недель оценивайте, какими интересуются чаще и сколько людей готовы заехать в течение нескольких дней. Остановитесь на помещении, где 40-50% людей готовы сразу заключить договор аренды.
Сохраняйте контакты, чтобы вернуться к ним после анализа спроса с предложением о сотрудничестве.
Так как квартиры сдают в аренду быстрее, двух недель для оценки спроса нет. Поэтому:
- сохраните 20-30 объявлений в рассматриваемом районе;
- посмотрите, как быстро квартиры снимают с публикации.
Если объявления пропадают в течение 5-7 дней, в районе высокий спрос на жилую недвижимость.
3. Переговоры с собственником
Задача — получить разрешение на субаренду. Чтобы добиться цели, донесите до собственника преимущества сотрудничества.
Во-первых, он получит стабильный доход вне зависимости от заполненности помещения. Во-вторых, не придется тратить время на управление и решение операционных вопросов.
Обсудите:
- Цену. Торгуйтесь, снижайте арендную ставку, особенно если собственник не может найти клиента несколько месяцев.
- Индексацию. Ежегодное изменение стоимости должно быть минимальным. Не всегда удаётся перенести повышение в полной мере на субарендаторов, поэтому снижается маржинальность.
- Каникулы. Попросите 1-2 месяца, чтобы сделать ремонт и найти клиентов.
4. Поиск арендаторов
О поиске арендаторов мы рассказали в этой статье. Воспользуйтесь площадками объявлений, сервисами бронирования, собственным сайтом и социальными сетями.
Можно воспользоваться базами риэлтеров, чтобы ускорить процесс. Вы получите сотни контактов заинтересованных людей. Свяжитесь с ними, предложите свои помещения и подведите к заключению договора.
Начните поиск арендаторов параллельно с третьим шагом. Тогда ещё до заключения договора аренды с собственником можно заполнить помещение на 50% и сократить первоначальные расходы.
Как составить договор субаренды
Собственник должен разрешить сдавать помещение в субаренду. Включите в договор аренды соответствующий пункт:
- 2.2.4. Сдавать Помещение как в целом, так и частично в субаренду физическим и юридическим лицам без письменного разрешения Арендодателя.
- 3.5 Нанимателю разрешено сдавать квартиру полностью или частично в субаренду физическим и юридическим лицам.
Других требований нет — используйте типовые формы:
В договоре субаренды:
- укажите реквизиты исходного соглашения с собственником — номер и дату;
- дайте подробную характеристику области, если сдаёте часть помещения;
- срок не должен превышать длительность договора аренды;
- цель должна соответствовать условиям договора аренды.
Бланки:
Риски
- Простой. Если помещение не заполнено, предприниматель терпит убытки. К этому приводят ошибки при анализе спроса, кризисы и форс-мажоры.
- Проблемы с собственником и субарендаторами. Безответственные партнёры нарушают договоренности и условия. Например, собственник может в любой момент попросить освободить помещение, а клиенты — съехать в другое место.
- Неплатёжеспособные субарендаторы. Следите за финансовой состоятельностью клиентов и контролируйте своевременность платежей.
- Повреждения объектов. Субарендаторы могут повредить помещение. Придётся восстанавливать за свой счёт — не всегда удаётся взыскать убытки с клиентов.
Коротко
- Субаренда — это сдача внаём арендованного имущества. Предприниматель снимает объект у собственника, устанавливает свою наценку и ищет арендаторов.
- В субаренду запрещено сдавать государственное, муниципальное имущество и объекты в особых экономических зонах.
- Стартовый капитал для работы с коммерческими помещениями ~ 0,5-1 млн руб. Для посуточной или долгосрочной субаренды квартир достаточно 100-200 тыс. руб.
- Анализ спроса — важный этап. С невостребованными помещениями предприниматели теряют до нескольких сотен тысяч рублей.
- В договор аренды с собственником включают пункт, который разрешает полную или частичную субаренду недвижимости.
Статья актуальна на