Несмотря на кризис и уход западных компаний, бизнес развивается и расширяет площади. Сдача недвижимости в аренду остаётся перспективным направлением по нескольким причинам.

Во-первых, наём помещений может стать пассивным доходом. Если у предпринимателя пара-тройка объектов, управление отнимает минимум времени. И даже когда в портфеле 10-15 активов, инвесторы делегируют операционку штатным сотрудникам или управляющей компании.

Во-вторых, рынок недвижимости остаётся стабильным. В долгосрочной перспективе квартиры, офисы, здания дорожают или сохраняют стоимость.

В-третьих, разрешена индексация арендных ставок, чтобы защитить доход от инфляции и обеспечить приемлемую окупаемость инвестиций.

30 дней Эльбы в подарок

Оцените все возможности онлайн-бухгалтерии бесплатно

Попробовать бесплатно

Владельцы коммерческой недвижимости ориентируются на долгосрочную аренду, так как сложно регулярно находить заинтересованные компании. Краткосрочный наём рассматривают владельцы студий для фотосессий или залов для конференций.

Краткосрочная аренда выгоднее для квартир — у направления выше доходность, но оно требует больше времени. Собственник постоянно ищет клиентов, встречает и провожает арендаторов, заботится о чистоте и опрятности имущества.

Например, однокомнатную квартиру в центре Екатеринбурга на длительный срок сдают за 30 000 руб. в месяц, а посуточно — за 2,5 тыс. руб. Даже при загруженности в 50% инвестор получит 37,5 тыс. руб.

!

Краткосрочный наём выгоднее, но предприниматели руководствуются собственными предпочтениями. Если хотят получить пассивный доход, выбирают долгосрочный вариант.

1. Выбор помещения

Задача — найти объект, который заинтересует арендаторов.

Чтобы оценить востребованность коммерческой площади:

  1. Посетите объект и сделайте фотографии.
  2. Опубликуйте несколько объявлений на Авито, Циан, Юле и других площадках.
  3. Общайтесь с потенциальными клиентами, записывайте контакты, потребность и фиксируйте готовность въехать в помещение через несколько дней.
  4. Собирайте информацию в течение 1-2 недель. Если ~  40-50% клиентов готовы перейти к сделке, рассматриваемый объект востребован у арендаторов.

Хорошие квартиры забирают за несколько дней, так что у инвесторов нет двух недель для тестирования. Поэтому воспользуйтесь другим алгоритмом:

  • Сохраните 20-30 объявлений похожих квартир в одном районе.
  • Следите, как быстро их снимают с публикации.
  • Анализируйте: если в течение 5-7 дней удалили больше 15-20 объявлений, недвижимость в рассматриваемом районе пользуется спросом.

Первый этап может затянуться на пару-тройку месяцев. Не торопитесь, от него зависит доходность и окупаемость.

2. Расчёт доходности

Задача — отобрать вариант с максимальной доходностью.

На первом этапе отбирают несколько вариантов. Чтобы принять окончательное решение, рассчитывают потенциальную доходность объектов:

Дг = Выручка за год / Стоимость объекта х 100%

Например, у Анатолия три варианта:

  1. Квартира в центре площадью 47 м2 за 5 млн руб. Посуточная аренда при загрузке 50% принесёт за год 528 тыс. руб.
  2. Офис площадью 70 м2 за 4,8 млн руб. Плановая выручка за год — 480 тыс. руб.
  3. Трёхкомнатная квартира в спальном районе площадью 68 м2 за 4,5 млн руб. Долгосрочная аренда за год принесёт 444 тыс. руб.

Доходность объектов:

  • Дг1 = 528 000 / 5 000 000 х 100% = 10,6%.
  • Дг2 = 480 000 / 4 800 000 х 100% = 10%.
  • Дг3 = 444 000 / 4 500 000 х 100% = 9,9%.

Посуточная аренда квартиры в центре принесёт максимальную доходность. Но если предприниматель не хочет тратить много времени на управление, он остановится на офисном помещении.

3. Покупка недвижимости

Задача — убедиться в юридической чистоте объекта.

Если у объекта есть обременения или юридические нарушения, можно потерять недвижимость и деньги. 

  1. Чтобы минимизировать юридические риски:
  2. Запросите документ, который подтверждает возникновение прав на объект — договор купли-продажи, дарения, приватизации и др.
  3. Закажите выписку из ЕГРН в МФЦ или на сайте Роскадастра.
  4. Проверьте продавца: подлинность паспорта, наличие ИП или ООО. Если владелец — компания, соберите сведения о юрлице на сайте ФНС.
  5. Убедитесь, что собственник не проходит процедуру банкротства.
  6. Посмотрите онлайн-базы судов, чтобы недвижимость не была объектом споров.
  7. Проверьте кадастровый номер и расположение на публичной карте Росреестра.
  8. Получите согласие супруга, других собственников или одобрение учредителей.

Если объект продают по нотариальной доверенности, убедитесь в подлинности документа на сайте Федеральной нотариальной палаты (ФНП).

Если нет обременений, объект юридически чист, переходите к сделке. Воспользуйтесь услугами квалифицированных специалистов, которые подготовят договор и проведут сделку. Это минимизирует вероятность мошеннических действий и кражи денег.

4. Поиск клиентов

Задача — найти адекватных клиентов, которые сохранят объект и не нарушат обязательства.

Чтобы найти клиентов, размещают объявления о сдаче недвижимости в аренду на Авито, Циан и других площадках. Для краткосрочного найма пользуются сервисами бронирования: Островок, Суточно.ру, Travelata и другие.

Инвесторы с несколькими объектами подключают альтернативные источники, чтобы накапливать базу потенциальных клиентов:

  • контекстная реклама — направляйте трафик на лендинг или сайт с описанием и фотографиями помещений;
  • социальные сети — актуальны при посуточной аренде квартир. Аккаунты с полезными и интересными постами формируют комьюнити, которое будет заинтересовано в предложениях инвестора;
  • SEO — в блоге публикуют посты для целевой аудитории, соблюдая правила поисковой оптимизации. Например, как правильно проверить квартиру перед арендой, по каким критериям оценивать офисы и т.п.

Активное продвижение защищает от простоев — периодов, когда помещение не занято арендаторами. Длительные простои приводят к убыткам и снижают сроки окупаемости инвестиций.

5. Заключение договора аренды

Задача — подготовить грамотный договор, который защитит права и интересы.

Взаимоотношения с арендатором можно оформить в свободной форме и добавить индивидуальные пункты. Например, разрешение на полную или частичную субаренду.

Бланки:

Если соглашение заключено на срок от 12 месяцев, одна из стороны регистрирует документ в Росреестре. Подробнее о процедуре мы рассказали в отдельной статье.

Первоначальные расходы инвесторов связаны с покупкой и подготовкой недвижимости к эксплуатации. Рассмотрим на примере однокомнатной квартиры в центре Екатеринбурга:

  • покупка — 5 млн руб.
  • косметический ремонт — 150 тыс. руб.
  • мебель — 70 тыс. руб.
  • бытовая техника — 50 тыс. руб.

Перечень и величина затрат меняются в зависимости от состояния объекта. Например, в 30-летнем доме ремонт потребует больше средств, чем в новостройке.

Постоянные расходы зависят от договора. Большинство собственников берут уплату коммунальных платежей на себя, оставляя арендаторам воду и электроэнергию по счётчикам. Периодически возникает потребность мелкого ремонта, замены бытовой техники и т.п.

Доход зависит от типа помещения, выбранного направления, города и района. В центре Екатеринбурга однокомнатные квартиры сдают за 30-35 тыс. руб.

Чистая прибыль — разница между арендной платой и постоянными расходами. В нашем примере за год инвестор получит 360 тыс. руб. С этой суммы он уплатит налоги, покроет мелкие операционные расходы и периодический ремонт.

  1. Простой. Если ошибиться в анализе спроса, окупаемость вырастет в несколько раз. Большую часть времени придётся тратить на поиск клиентов, а доходы не оправдают ожидания.
  2. Проблемы с арендаторами. Часто клиенты портят имущество, повреждают объекты или перестают платить. Поэтому важно проверять арендаторов, особенно юридических лиц.
  3. Долгая окупаемость. Инвестиции в коммерческую недвижимость окупаются за 8-12 лет, в жилую — за 13-17. За это время могут произойти форс-мажоры: здание станет непригодным для эксплуатации, в городе ухудшится экология, начнётся отток населения и экономический упадок.

Новым ИП — год Эльбы в подарок

Год онлайн-бухгалтерии на тарифе Премиум для ИП младше 3 месяцев

Попробовать бесплатно
  1. В 2022 году арендный бизнес остаётся актуальным: недвижимость приносит доход и защищает капитал от инфляции.
  2. Краткосрочная аренда максимизирует прибыль, но отнимает много времени. У долгосрочных взаимоотношений доходность ниже, но они требуют минимум внимания и сил.
  3. От востребованности помещения зависит доходность и срок окупаемости. Анализ спроса — важный подготовительный этап.
  4. Перед заключением сделки недвижимость проверяют на юридическую чистоту и отсутствие обременений.
  5. Если срок аренды превышает 12 месяцев, договор регистрируют в Росреестре.
  6. Доходность зависит от типа недвижимости, направления аренды, города, района и других факторов.

Статья актуальна на