СДЕЛКИ ПРОВАЛЯТСЯ

03 / 13

В ДОГОВОРЕ БУДЕТ ОБМАН

Заключение договора — опасный момент. Вы подписываетесь на правила, которые придётся соблюдать, даже если они неудобные.  Все партнёры прописывают выгодные для себя условия, но некоторые — совсем наглеют и обманывают. Урок расскажет о популярных схемах и поможет позаботиться о своих интересах при заключении сделки.

У меня небольшой книжный в Саратове. Я давно мечтал добавить помещению уюта. Хотел, чтобы посетители могли прийти, укрыться от дождя, полистать книгу и выпить вкусного кофе.

Решено — я нашёл ребят, которые продают кофе-машины в нашем городе, и договорился о первой поставке. Заплатил немаленькие деньги и в договор, конечно же, внимательно не посмотрел. Кофемашина пришла, проработала неделю нормально, а потом она сломалась и перестала подавать воду.

***

В ремонте развели руками, а судиться с поставщиками — дорого и долго. Пришлось отложить мечту минимум на полгода. Жаль.

УРОВЕНЬ БОЛИ

1. Нет помещения, оборудования или материалов для работы

2. Бесконечные суды

ДОГОВОР АРЕНДЫ

Прежде, чем подписать договор, убедитесь, что с недвижимостью всё в порядке.

— Запросите выписку из Единого государственного реестра недвижимости или ЕГРН. Вы узнаете, если помещение арестовано или заложено. Или собственник платит ипотеку, а банк запрещает аренду. Во всех подобных случаях договор аренды лучше не заключать. По требованию, например, банка, все договоры с арендодателем признают недействительными. Придётся искать новое место — а если заплатили аванс, попрощаться с ним.

— Убедитесь, что договор заключает уполномоченное лицо. Это собственник помещения или человек, который представляет его по доверенности. Если помещение пересдают по субаренде, просите письменное согласие владельца.

— Убедитесь, что заключили договор со всеми собственниками. Если один из собственников не участвовал в сделке, он подаст заявление, и сделку признают недействительной.

Расторжение договора

Арендодатели прописывают невыгодные для предпринимателей условия. Они добавляют в договоры пункт, который позволяет им расторгнуть договор в одностороннем порядке, когда они захотят. Если попросить совсем убрать пункт, арендодатель вряд ли согласится. Поэтому хотя бы попросите уточнить: за что выселяют и в какие сроки предупреждают о разрыве договора.

Например:

— «Арендодатель вправе разорвать договор, если арендатор два раза подряд пропускает сроки оплаты».

— «Арендодатель предупреждает арендатора о расторжении договора в письменной форме, не меньше, чем за месяц».

Бывает, что в договоре ничего не сказано о его расторжении. Если он на определённый срок, например, на 11 месяцев — вас не выселят до окончания срока. Всё, что может сделать арендодатель — дождаться нарушения по ст. 619 ГК РФ и обратиться в суд. Если вы уверены, что не решите съехать в другое место — это самый выгодный вариант.

Когда договор на неопределённый срок, стороны предупреждают друг друга за 3 месяца.  Если в договоре указаны другие сроки и условия, действуют они.

Ремонт в помещении

Допустим, предприниматель открыл мини-пекарню. Он отремонтировал помещение за свой счёт. Пришла пора продлевать аренду, а арендодатель отказался. Только люди узнали о новом месте, полюбили его эчпочмаки и ламповую обстановку  — а оно уже скоро исчезнет. И предприниматель зря потратил деньги на ремонт.

Как защититься от этой ситуации:

1. Предусмотрите ремонт в договоре: что будете ремонтировать, сколько арендодатель вам компенсирует и когда он заплатит.

2. Согласуйте ремонт с арендодателем. Прямо перед ремонтом попросите его письменно подтвердить, что он согласен с вашим планом.

3. Сохраните все чеки и получите компенсацию.

Если в договоре ничего не сказано о ремонте помещения, действуют правила Гражданского кодекса. Отделимые улучшения — ваша собственность. За неотделимые улучшения арендодатель заплатит  компенсацию, когда будете съезжать. Но только если он письменно согласился на ремонт.

Арендная плата

Предприниматель ожидает, что будет платить определённую сумму. Через несколько месяцев он получает счёт, где от него требуют больше. Он идёт разбираться к арендодателю. Тот указывает на пункт в договоре: аренда зависит от определённого коэффициента, который арендодатель меняет в одностороннем порядке. Вот он и поменял.

Чтобы не переплатить, внимательно читайте договор. Обращайте внимание на пункты о расчёте арендной платы. Попросите убрать переменные коэффициенты и фразу про «односторонний порядок». Не бойтесь, это адекватная просьба. Арендодатель всё равно будет повышать цены, но только при заключении нового договора.

Настаивайте, чтобы арендная ставка рассчитывалась в рублях. Чтобы цена не возросла, если доллар укрепится.


ДОГОВОР УСЛУГ

Предприниматель оказал услуги, а заказчик отказывается платить. Популярная и сложная ситуация. Особенно потому, что услуги эфемерны: непросто доказать, что вы кого-то проконсультировали по бухгалтерии.

Подписание

Перед сделкой с юрлицом запрашивайте выписку из ЕГРЮЛ. Вы узнаете, кто заключает с вами договор: директор или сотрудник. Если сотрудник, попросите у него доверенность. Обратите внимание на срок действия. Если он не указан, то составляет 1 год.

Вместо выписки подойдут сервисы вроде Контур.Фокуса. Они помогают узнать, как у компании с финансами и судились ли с ней другие контрагенты.

Оплата

Предприниматели ценят своё время.  Обычно они работают по договору, чтобы точно получить оплату. Бывает, что заказчики их искушают: создают атмосферу, что всё горит, сделка вот-вот сорвётся. «Поэтому срочно беритесь за работу, а документы оформим потом». Когда работа готова, они исчезают. Затем оплачивают с большим опозданием или совсем не отвечают на звонки.

Будьте осторожны, когда вам предлагают работать без договора. Вы берёте на себя риски, а получаете только обещания. Обещания нельзя предъявить как доказательства, и для суда они плохо подходят.

***

Совет

Всегда есть риск, что заказчик вам не заплатит. Поэтому берите за услуги предоплату.

ДОГОВОР ПОСТАВКИ

Чаще всего споры между продавцом и покупателем возникают при приёмке товара, а также при определении цены и сроков поставки. Посмотрите на эти пункты договора внимательно.

Приём товара. Убедитесь в том, что товар принимает уполномоченное лицо. В договоре должно быть подробно указано, как подтверждаются полномочия приёмщика. Чаще всего — через доверенность или должностную инструкцию представителя покупателя. Идеальный вариант — потребовать включить в договор пункт с ФИО ответственных за приёмку товара.

Сроки поставки. Обратите на это внимание, если у вас производство или вы чей-то подрядчик. Напишите, как считается срок, в календарных или рабочих днях, и с какого момента. Например, от даты подписания договора или со дня, когда вы заплатили аванс.

Проверка качества товара. Бывает, что покупатель получает некачественный товар и не может привлечь поставщика к ответственности, обменять товар на качественный или вернуть деньги из-за неконкретных формулировок в договоре. Как обезопасить себя:

— Конкретизируйте, что считать видимыми недостатками, а что скрытыми.

— Согласуйте максимальный срок для предъявления претензий. Например, для видимых недостатков — 10 календарных дней, для скрытых — гарантийный срок или срок годности товара.

— Иногда поставщики требуют вызвать своего представителя для передачи претензий. Будет гораздо проще согласовать в приложении форму акта о несоответствии товара по качеству и обозначить в качестве адреса для его передачи электронную почту поставщика.

Изменение цены товара. Плохо, когда в договоре прописано, что цену определяет накладная. Поставщик будет менять её, как захочет, и суд будет на его стороне. Поэтому детально укажите цену, порядок её определения, перечень дополнительных услуг, которые включены в стоимость товара.

Если поставщик всё равно выставит в накладной неожиданную цену — ничего не оплачивайте. Факт оплаты подтвердит, что вы согласились с условиями поставки.

СОВЕТЫ

Если вам не хватает времени и желания копаться в документах и разбираться в кодексах, наймите юриста. Он проверит договор и убережёт от неприятностей.

Не бойтесь показаться нудными и дотошными при обсуждении договора. Ваша цель — не понравиться контрагенту, а сделать так, чтобы ваш бизнес развивался и процветал.

ПРАКТИКА В ЭЛЬБЕ

Эльба — это онлайн-сервис для предпринимателей. Помогает сдавать отчётность и вести бизнес. Зарегистрируйтесь — и выполняйте задания курса 30 дней бесплатно. А если вашему ИП меньше трёх месяцев, укажите ИНН при регистрации и работайте в сервисе бесплатно целый год.

— Подготовьте договор в Эльбе. Используйте готовый шаблон договора подряда, услуг или поставки — или загрузите свой.

— Нажмите «Создать документ на основе этого» и подготовьте счёт и акт/накладную. Все документы по сделке готовы!

— В первый раз вам понадобятся реквизиты партнёров. Затем сервис будет сам подставлять их.

Если вы сталкивались с похожей ситуацией, обсудите это с друзьями в соцсетях

Вернуться К СПИСКУ УРОКОВ

Дальше: Урок 04 / 13

ПАРТНЁР ОБАНКРОТИТСЯ

Этот курс придумала