Как арендовать недвижимость у физического лица
Все статьи по теме
Аренда недвижимости у обычного человека почти не отличается от аренды у предпринимателей и организаций. Единственный нюанс: вам придётся удержать и перечислить НДФЛ с доходов арендодателя.
Сервис рассчитает налог и подготовит отчётность для бизнеса на УСН, ЕНВД и патенте. А ещё поможет формировать счета, акты и накладные.
Оформите договор аренды недвижимости
В договоре опишите:
- Предмет договора: какое имущество арендуете, его адрес, площадь, кадастровый номер и другие сведения, которые помогут отличить его от других.
- Какие права передаются по договору. Это может быть только временное пользование или ещё и владение. Если речь идёт о помещении под офис, передают оба права.
- Срок аренды. Договор, который заключён на год и больше, придётся регистрировать в Росреестре. Если срок договора меньше года или вообще не назван, регистрировать его не нужно.
- Размер и способы внесения арендной платы.
- Права и обязанности вас и арендодателя.
Перед тем как подписать договор, попросите у арендодателя свидетельство о праве собственности или выписку из госреестра. Так вы обезопасите себя и убедитесь, что перед вами собственник помещения.
Скачать шаблон договора аренды
Удерживайте НДФЛ с арендной платы
Каждый человек платит государству налог НДФЛ со своих доходов. Если он получает доход от ИП или ООО, то платит НДФЛ не сам — предприниматель или организация становятся его налоговым агентом. Он считает, удерживает и перечисляет НДФЛ в налоговую. Распространённый пример: работники по трудовому договору не платят НДФЛ сами, этим занимается работодатель. А они получают зарплату, из которой уже вычли налог. Та же ситуация с арендой. Арендодатель получает от вас доход, и если он обычный человек, вы становитесь его налоговым агентом.
Что нужно сделать:
- Посчитать и удержать НДФЛ — 13% от дохода. Например, вы написали в договоре, что будете платить за аренду 30 тысяч рублей в месяц. Из этой суммы 3 900 рублей ежемесячно перечисляйте в налоговую, а 26 100 рублей — арендодателю.
- Перечислить НДФЛ в налоговую. Сделайте это не позднее следующего дня после того, как заплатили за аренду.
- Отчитаться по НДФЛ. Раз в квартал сдавайте отчёт 6-НДФЛ, раз в год — 2-НДФЛ. Читайте об этих отчётах в наших статьях: «Как заполнить 2-НДФЛ в 2017 году» и «Как подготовить 6-НДФЛ».
Важно: перечислить НДФЛ нужно в налоговую по месту учёта вашей компании или ИП.
Страховые взносы с арендной платы вы перечислять не должны.
Учесть арендную плату и коммуналку в расходах УСН
Если вы на УСН «Доходы минус расходы», учитывайте арендную плату при расчёте налога. Чтобы подтвердить расход, оформите и сохраняйте документы:
- договор аренды
- акт приёма-передачи помещения
- документы, которые подтверждают, что вы оплатили аренду
Чтобы учесть коммунальные платежи в расходах, удобнее включить их в состав арендной платы. Это можно сделать двумя способами:
- Как фиксированную часть арендной платы. В договоре сформулируйте это так: «Размер арендной платы составляет 30 000 рублей и включает стоимость потребляемых Арендатором коммунальных услуг».
- Определить фиксированную и переменную части. Переменная будет зависеть от потреблённых коммунальных услуг. В договоре сформулируйте это так: «Арендная плата состоит из фиксированной и переменной частей. Фиксированная часть арендной платы составляет 5 000 рублей за месяц. Переменная часть — это стоимость коммунальных услуг, потреблённых Арендатором за этот период. Сумма коммунальных услуг определяется по данным приборов учёта в арендуемом помещении и оплачивается на основании предъявленных Арендодателем копий счетов за коммунальные услуги»
Статья актуальна на 29.06.2017
Поделиться статьёй
Устали от предпринимательской рутины?
Справочная / Бизнес-будни
Как арендовать недвижимость у физического лица
Аренда недвижимости у обычного человека почти не отличается от аренды у предпринимателей и организаций. Единственный нюанс: вам придётся удержать и перечислить НДФЛ с доходов арендодателя.
Сервис рассчитает налог и подготовит отчётность для бизнеса на УСН, ЕНВД и патенте. А ещё поможет формировать счета, акты и накладные.
Оформите договор аренды недвижимости
В договоре опишите:
- Предмет договора: какое имущество арендуете, его адрес, площадь, кадастровый номер и другие сведения, которые помогут отличить его от других.
- Какие права передаются по договору. Это может быть только временное пользование или ещё и владение. Если речь идёт о помещении под офис, передают оба права.
- Срок аренды. Договор, который заключён на год и больше, придётся регистрировать в Росреестре. Если срок договора меньше года или вообще не назван, регистрировать его не нужно.
- Размер и способы внесения арендной платы.
- Права и обязанности вас и арендодателя.
Перед тем как подписать договор, попросите у арендодателя свидетельство о праве собственности или выписку из госреестра. Так вы обезопасите себя и убедитесь, что перед вами собственник помещения.
Скачать шаблон договора аренды
Удерживайте НДФЛ с арендной платы
Каждый человек платит государству налог НДФЛ со своих доходов. Если он получает доход от ИП или ООО, то платит НДФЛ не сам — предприниматель или организация становятся его налоговым агентом. Он считает, удерживает и перечисляет НДФЛ в налоговую. Распространённый пример: работники по трудовому договору не платят НДФЛ сами, этим занимается работодатель. А они получают зарплату, из которой уже вычли налог. Та же ситуация с арендой. Арендодатель получает от вас доход, и если он обычный человек, вы становитесь его налоговым агентом.
Что нужно сделать:
- Посчитать и удержать НДФЛ — 13% от дохода. Например, вы написали в договоре, что будете платить за аренду 30 тысяч рублей в месяц. Из этой суммы 3 900 рублей ежемесячно перечисляйте в налоговую, а 26 100 рублей — арендодателю.
- Перечислить НДФЛ в налоговую. Сделайте это не позднее следующего дня после того, как заплатили за аренду.
- Отчитаться по НДФЛ. Раз в квартал сдавайте отчёт 6-НДФЛ, раз в год — 2-НДФЛ. Читайте об этих отчётах в наших статьях: «Как заполнить 2-НДФЛ в 2017 году» и «Как подготовить 6-НДФЛ».
Важно: перечислить НДФЛ нужно в налоговую по месту учёта вашей компании или ИП.
Страховые взносы с арендной платы вы перечислять не должны.
Учесть арендную плату и коммуналку в расходах УСН
Если вы на УСН «Доходы минус расходы», учитывайте арендную плату при расчёте налога. Чтобы подтвердить расход, оформите и сохраняйте документы:
- договор аренды
- акт приёма-передачи помещения
- документы, которые подтверждают, что вы оплатили аренду
Чтобы учесть коммунальные платежи в расходах, удобнее включить их в состав арендной платы. Это можно сделать двумя способами:
- Как фиксированную часть арендной платы. В договоре сформулируйте это так: «Размер арендной платы составляет 30 000 рублей и включает стоимость потребляемых Арендатором коммунальных услуг».
- Определить фиксированную и переменную части. Переменная будет зависеть от потреблённых коммунальных услуг. В договоре сформулируйте это так: «Арендная плата состоит из фиксированной и переменной частей. Фиксированная часть арендной платы составляет 5 000 рублей за месяц. Переменная часть — это стоимость коммунальных услуг, потреблённых Арендатором за этот период. Сумма коммунальных услуг определяется по данным приборов учёта в арендуемом помещении и оплачивается на основании предъявленных Арендодателем копий счетов за коммунальные услуги»
Статья актуальна на 29.06.2017
Оставить комментарий
Комментарии (25)
-
Михаил 28 января 2016, 01:40Для продления работы ООО (1 человек работник - являющийся директором) с банком, банк потребовал Договор Аренды помещения.Ответить
Юридический и фактический адрес ООО совпадает и является жилой квартирой - собственностью и местом жительства директора и его супруги.
1) Нужно ли заключать аренду жилого помещения у директора ООО и у него самого и супруги?
2) В каком формате оформить договор ООО и собственников квартиры: директора и супруги?
3) Можно ли заключить безвозмездную аренду, например на год? без оплаты
4) Написано, что если договор аренды меньше чем на год, то можно не регистрировать. О чем речь? где необходимо регистрировать договор об аренде помещения в жилой квартире директору у самого себя?-
Сергеева Дарья 29 января 2016, 12:42Добрый день, Михаил!Ответить
Если у вас ООО зарегистрировано в вашей собственной квартире, то договор аренды заключать не нужно. На мой взгляд, в этой ситуации в банк нужно предоставить документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
-
-
Кирилл 23 июля 2016, 01:29Здравствуйте!Ответить
ИП, арендую помещение у ИП. Требуется ли что-то, кроме договора? Какой документ можно в Эльбе указать в графе "Связать с документом" (раздел Деньги)?-
Швецова Анастасия 26 июля 2016, 12:56Кирилл, добрый день.Ответить
Для подтверждения расходов на аренду ничего не требуется, кроме действующего договора. Если вы подписываете с арендодателем акты каждый месяц, то можете связать с ним списание в разделе Деньги (но это не обязательно). -
-
-
Владимир 7 февраля 2017, 11:07Так как все-таки в Эльбе выплатить НДФЛ за арендодателя? Необходимо ли арендодателя вносить в систему как работника!?Ответить
-
Кондратьев Владимир 7 февраля 2017, 12:15Добрый день, Владимир.Ответить
Да, верно. Необходимо добавить человека как сотрудника с типом договора "работающий по договору аренды". Далее на вкладке ГПХ добавить выплату. После этого система создаст задачу в разделе "Отчетность" в которой сформирует платежные документы на оплату аренды и НДФЛ.-
Владимир 7 февраля 2017, 12:34И соответственно все вытекающие из этого походы в ФСС и ПФР для регистрации в качестве работодателя?Ответить
-
Кондратьев Владимир 7 февраля 2017, 13:35Владимир, вставать на учет как работодатель вам не нужно. Добавить человека как сотрудника необходимо только для системы, чтобы можно было создавать платежные документы. Если с физ. лицом заключен только договор аренды, то с его доходов не платятся страховые взносы.Ответить
-
Владимир 7 февраля 2017, 15:25Спасибо, теперь разобрался. Было бы не плохо чтобы когда добавляешь арендодателя, в реквизитах ИП галочка что ИП является работодателем не ставилась автоматически. А то добавляешь первого арендодателя и сразу куча напоминаний что не сообщил в соответствующие органы, хотя этого по факту делать и не нужно!Ответить
-
-
-
-
-
Varganov Denis 15 марта 2017, 10:16Добрый день.Ответить
У меня следующий вопрос.
К примеру мы начисляем деньги за аренду по договору фиксированную и так же компенсируем коммунальные услуги по счетчикам.
Фирма , как налоговый агент, должна взимать налог с обещй суммы (аренда+комунальные) или чисто с аренды ?-
Елонов Серега 15 марта 2017, 18:17Добрый день, Денис. Согласно разъяснениям письма Минфина от 17.04.2013 № 03-04-06/12985, оплата арендатором расходов на коммунальные услуги, размер которых зависит от их фактического потребления и фиксируется на основании показаний счетчиков, не образует экономической выгоды у арендодателя.Ответить
Это означает, что в вашем случае, налог будет взиматься только с суммы аренды без учета коммунальных услуг.
-
-
Анжела 21 марта 2017, 23:54Помогите разобраться с арендой и ремонтом. ИП доходы-расходы арендует помещение у знакомых -физ.лица, договор с ним мы составили и прописали отдельной строкой что ремонт за счет арендатора. Договор менее года - регистрировать не надо. Вопрос - если оплачивали налом из рук в руки, т.е. нет подтверждения оплаты, можно в расходы взять чеки за ремонт?Ответить
-
Гальчук Илья 23 марта 2017, 17:44Здравствуйте, Анжела. Если нет документов, подтверждающих расход, то учитывать затраты на ремонт в расходах УСН мы не рекомендуем. Потому что при проверке контролирующие органы сочтут это как завышение расходов по УСН.Ответить
-
-
-
-
Рязанов Михаил 27 апреля 2017, 15:24Елена, добрый день.Ответить
Обязательно подскажем, если прозвучит вопрос. :)
-
-
Инна 24 апреля 2017, 14:45Здраствуйте, мы на УСН 6% с доходов. Нам аренатор перечисляет на счет фиксированную сумму арендной платы, а так же переменную часть аренды за коммунальные расходы, согласно счетам. Я плачу налог 6% со всей суммы аренда+коммуналка. Верно ли это?Ответить
-
Вологдин Павел 27 апреля 2017, 19:48Здравствуйте, Инна. Если арендатор оплачивал коммунальные услуги в составе арендной платы (согласно договору), то это ваш доход и необходимо оплатить налог. А если бы арендатор сам заключал договор со снабжающими организациями и рассчитывался с ними за коммунальные услуги без вашего участия, то в этом случае доходом это не является. Также по данному вопросу, думаю, будет полезной статья https://goo.gl/NwwiE0.Ответить
-
-
SV 18 мая 2017, 00:44Здравствуйте. А если ООО с ед. Учредителем и генеральным в одном лице, арендует офис у ИП который и есть учредитель и генеральный, так можно? И надо регистрировать обособленное подразделение если юр. Адрес ООО - место проживание генерального, а офис в другом городе, но в одном регионе?Ответить
-
Гость 8 июля 2017, 19:50Здравствуйте!Ответить
У меня вопрос по поводу исчисления сумм и уплаты НДФЛ налоговым агентом.
"Каждый человек платит государству налог НДФЛ со своих доходов. Если он получает доход от ИП или ООО, то платит НДФЛ не сам — предприниматель или организация становятся его налоговым агентом. Он считает, удерживает и перечисляет НДФЛ в налоговую"
п1. ст. 226 НК РФ - Российские организации, индивидуальные предприниматели, нотариусы, занимающиеся частной практикой, адвокаты, учредившие адвокатские кабинеты, а также обособленные подразделения иностранных организаций в Российской Федерации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, УКАЗАННЫЕ У ПУНКТЕ 2 НАСТОЯЩЕЙ СТАТЬИ, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога, исчисленную в соответствии со статьей 224 настоящего Кодекса с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей. Налог с доходов адвокатов исчисляется, удерживается и уплачивается коллегиями адвокатов, адвокатскими бюро и юридическими консультациями.
Указанные в абзаце первом настоящего пункта лица именуются в настоящей главе налоговыми агентами.
п. 2 ст. 226 НК РФ - Исчисление сумм и уплата налога в соответствии с настоящей статьей производятся в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых является налоговый агент (ЗА ИСКЛЮЧЕНИЕМ ДОХОДОВ, в отношении которых исчисление сумм и уплата налога производятся в соответствии со статьями 214.3, 214.4, 214.5, 214.6, 226.1, 227 и 228 настоящего Кодекса), с зачетом ранее удержанных сумм налога, а в случаях и порядке, предусмотренных статьей 227.1 настоящего Кодекса, также с учетом уменьшения на суммы фиксированных авансовых платежей, уплаченных налогоплательщиком.
п.1. ст. 228 НК РФ - Исчисление и уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят следующие категории налогоплательщиков:
1) физические лица - исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы ПО ДОГОВОРАМ НАЙМА ИЛИ ДОГОВОРАМ АРЕНДЫ ЛЮБОГО ИМУЩЕСТВА;
Если я правильно понимаю, случай с исчислением и уплатой НДФЛ с доходов арендатора (физического лица) по договору аренды, есть исключением из общего правила п.1 ст. 226, которое установлено п.2 данной статьи, а значит НДФЛ исчисляет и уплачивает арендатор лично...-
Гость 8 июля 2017, 19:57Забыла дополнить:Ответить
п2. ст. 228 - Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет, в порядке, установленном статьей 225 настоящего Кодекса.-
Сергеева Дарья 10 июля 2017, 08:04Есть очень много писем Минфина и налоговой, а ещё и судебная практика о том, что организация или ИП становятся налоговым агентом, когда арендуют имущество у физлица.Ответить
Как раз в одном из решений суд опровергает довод со ссылкой на п.1 ст.228 Налогового кодекса, который вы привели. Этот пункт применяется, только если организация, от которой физик получает арендную плату, не является налоговым агентом — то есть не названа в п.1 ст.226 Налогового кодекса. Например, это иностранная организация. А к доходам, которые российская организация платит физическому лицу по договору аренды, статья 228 НК не применяется.
Верховный суд также поддержал это решение.
Ссылка на решение суда: http://pravosudie.biz/755875
Одно из писем Минфина: https://normativ.kontur.ru/document?moduleId=1&documentId=258832&cwi=0
-
-
-
Гость 16 марта, 16:02здравствуйте! ИП на УСН доход-расход. Подскажите, если у меня договор безвозмездной аренды, как лучше учитывать коммунальные расходы и как их записывать?Ответить
-
Костромин Антон 18 марта, 13:57Добрый день! Лучше прописать данный момент в договоре, как описано в справочной: "Определить фиксированную и переменную части. Переменная будет зависеть от потреблённых коммунальных услуг. В договоре сформулируйте это так: «Арендная плата состоит из фиксированной и переменной частей. Фиксированная часть арендной платы составляет 5 000 рублей за месяц. Переменная часть — это стоимость коммунальных услуг, потреблённых Арендатором за этот период. Сумма коммунальных услуг определяется по данным приборов учёта в арендуемом помещении и оплачивается на основании предъявленных Арендодателем копий счетов за коммунальные услуги»". Для того чтобы корректно составить такой договор и проконсультироваться лучше обратиться к юристу.Ответить
-
Юридический и фактический адрес ООО совпадает и является жилой квартирой - собственностью и местом жительства директора и его супруги.
1) Нужно ли заключать аренду жилого помещения у директора ООО и у него самого и супруги?
2) В каком формате оформить договор ООО и собственников квартиры: директора и супруги?
3) Можно ли заключить безвозмездную аренду, например на год? без оплаты
4) Написано, что если договор аренды меньше чем на год, то можно не регистрировать. О чем речь? где необходимо регистрировать договор об аренде помещения в жилой квартире директору у самого себя?
Если у вас ООО зарегистрировано в вашей собственной квартире, то договор аренды заключать не нужно. На мой взгляд, в этой ситуации в банк нужно предоставить документы, подтверждающие право собственности на квартиру.
ИП, арендую помещение у ИП. Требуется ли что-то, кроме договора? Какой документ можно в Эльбе указать в графе "Связать с документом" (раздел Деньги)?
Для подтверждения расходов на аренду ничего не требуется, кроме действующего договора. Если вы подписываете с арендодателем акты каждый месяц, то можете связать с ним списание в разделе Деньги (но это не обязательно).
Да, верно. Необходимо добавить человека как сотрудника с типом договора "работающий по договору аренды". Далее на вкладке ГПХ добавить выплату. После этого система создаст задачу в разделе "Отчетность" в которой сформирует платежные документы на оплату аренды и НДФЛ.
У меня следующий вопрос.
К примеру мы начисляем деньги за аренду по договору фиксированную и так же компенсируем коммунальные услуги по счетчикам.
Фирма , как налоговый агент, должна взимать налог с обещй суммы (аренда+комунальные) или чисто с аренды ?
Это означает, что в вашем случае, налог будет взиматься только с суммы аренды без учета коммунальных услуг.
Обязательно подскажем, если прозвучит вопрос. :)
У меня вопрос по поводу исчисления сумм и уплаты НДФЛ налоговым агентом.
"Каждый человек платит государству налог НДФЛ со своих доходов. Если он получает доход от ИП или ООО, то платит НДФЛ не сам — предприниматель или организация становятся его налоговым агентом. Он считает, удерживает и перечисляет НДФЛ в налоговую"
п1. ст. 226 НК РФ - Российские организации, индивидуальные предприниматели, нотариусы, занимающиеся частной практикой, адвокаты, учредившие адвокатские кабинеты, а также обособленные подразделения иностранных организаций в Российской Федерации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, УКАЗАННЫЕ У ПУНКТЕ 2 НАСТОЯЩЕЙ СТАТЬИ, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога, исчисленную в соответствии со статьей 224 настоящего Кодекса с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей. Налог с доходов адвокатов исчисляется, удерживается и уплачивается коллегиями адвокатов, адвокатскими бюро и юридическими консультациями.
Указанные в абзаце первом настоящего пункта лица именуются в настоящей главе налоговыми агентами.
п. 2 ст. 226 НК РФ - Исчисление сумм и уплата налога в соответствии с настоящей статьей производятся в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых является налоговый агент (ЗА ИСКЛЮЧЕНИЕМ ДОХОДОВ, в отношении которых исчисление сумм и уплата налога производятся в соответствии со статьями 214.3, 214.4, 214.5, 214.6, 226.1, 227 и 228 настоящего Кодекса), с зачетом ранее удержанных сумм налога, а в случаях и порядке, предусмотренных статьей 227.1 настоящего Кодекса, также с учетом уменьшения на суммы фиксированных авансовых платежей, уплаченных налогоплательщиком.
п.1. ст. 228 НК РФ - Исчисление и уплату налога в соответствии с настоящей статьей производят следующие категории налогоплательщиков:
1) физические лица - исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы ПО ДОГОВОРАМ НАЙМА ИЛИ ДОГОВОРАМ АРЕНДЫ ЛЮБОГО ИМУЩЕСТВА;
Если я правильно понимаю, случай с исчислением и уплатой НДФЛ с доходов арендатора (физического лица) по договору аренды, есть исключением из общего правила п.1 ст. 226, которое установлено п.2 данной статьи, а значит НДФЛ исчисляет и уплачивает арендатор лично...
п2. ст. 228 - Налогоплательщики, указанные в пункте 1 настоящей статьи, самостоятельно исчисляют суммы налога, подлежащие уплате в соответствующий бюджет, в порядке, установленном статьей 225 настоящего Кодекса.
Как раз в одном из решений суд опровергает довод со ссылкой на п.1 ст.228 Налогового кодекса, который вы привели. Этот пункт применяется, только если организация, от которой физик получает арендную плату, не является налоговым агентом — то есть не названа в п.1 ст.226 Налогового кодекса. Например, это иностранная организация. А к доходам, которые российская организация платит физическому лицу по договору аренды, статья 228 НК не применяется.
Верховный суд также поддержал это решение.
Ссылка на решение суда: http://pravosudie.biz/755875
Одно из писем Минфина: https://normativ.kontur.ru/document?moduleId=1&documentId=258832&cwi=0