Бизнес на УСН с 2025 года будет платить НДС, если зарабатывает больше 60 млн ₽ в год. Продажи готовых жилых домов и квартир попадают под освобождение. Расскажем про условия.
Что за освобождение от НДС на УСН
С 2025 года на УСН будет НДС. Этот налог появится у компаний и ИП, если годовой доход больше 60 млн ₽. Если лимит превышен в 2024 году, НДС появится уже с 1 января 2025 года. А если в течение 2025 года, то с 1 числа нового месяца. НДС платят помимо налога с дохода.
В ст. 149 НК РФ перечислены виды деятельности и продаж, которые освобождены от НДС. Даже если у ИП или компании доход больше годового лимита. Среди них — продажа жилых домов и помещений, а также долей в них.
У бизнеса сохраняется обязанность каждый квартал сдавать декларации НДС. Счета-фактуры покупателям выставлять не нужно — п. 2 и 14 письма ФНС от 17.10.2024 № СД-4-3/11815@.
Условия освобождения от НДС
С каких именно продаж не платят НДС, следует из п. 22 ч. 3 ст. 149 НК РФ. Условия такие:
Объект продажи — готовый жилой дом, квартира, комната, а также их части и доли в них. Объект должен подходить для постоянного проживания. То есть соответствовать санпинам и техническим требованиям для жилья. Недостроенный дом не считается жилым — письма Минфина от 25.12.2020 г. № 03-07-11/114136 и от 26.10.2020 г. № 03-07-10/93113.
Продажа земельного участка под домом тоже освобождена от НДС — письмо Минфина от 24.09.2024 г. № 03-07-11/91867.
Нежилые помещения, машино-места и апартаменты под освобождение не подходят — письма Минфина № 03-07-11/21094 от 11.03.2024 и № 03-07-11/103206 от 26.11.2020.
Объект находится на территории России.
Объект реализуют по договору купли-продажи. То есть передают собственность на него. Договор уступки прав не подходит. Так пояснила ФНС в письме от 09.12.2004 № 03-1-08/2467/17@.
Строительство под заказ по договору подряда тоже не подходит. Также не подходит строительство долевого объекта застройщиком. А вот продажа застройщиком готовых квартир от НДС освобождается — письмо Минфина № 03-07-07/69968 от 26.07.2024.
Но с 1 апреля 2025 года НДС не будет, если дом строят по договору подряда с физлицом при использовании счёта эскроу. Это когда покупатель переводит оплату банку, а подрядчик получает её после сдачи объекта — Закон от 08.08.2024 № 283-ФЗ.
Освобождение не будет, если бизнес продаёт недвижимость в роли агента, комиссионера или поручителя. Например, когда риэлторское агентство продаёт квартиры строительных компаний.
От НДС освобождается не бизнес в целом, а именно продажи домов и квартир. Если есть другие услуги и продажи с НДС, нужен двойной учёт доходов.
От освобождения можно отказаться. Для этого в налоговую подают заявление. Отказ заработает с нового квартала и будет действовать минимум год. Отказаться можно от НДС только в отношении всех продаж домов и квартир.
