Покупка коммерческой недвижимости для бизнеса — ответственный шаг. Это не только поиск удобного места, но и проверка документов, оценка рисков и правильное оформление сделки. Рассказываем, как выбрать оптимальный объект и провести сделку.
Что такое коммерческая недвижимость
Коммерческая недвижимость (КН) — это здания и помещения для бизнеса. В отличие от жилой недвижимости, здесь никто не живёт. Они служат для производства, торговли, хранения товаров или оказания услуг. Это могут быть офисы, магазины, склады, рестораны, гостиницы и цеха.
КН можно купить для собственного бизнеса. Предприниматель для открытия кафе может купить помещение, чтобы не платить аренду.
Другой вариант — покупка для сдачи в аренду, чтобы получать пассивный доход. Например, владелец торгового центра получает деньги от арендаторов, которые открывают там магазины.
Главное отличие от жилой недвижимости — правовые особенности. Для коммерческих помещений действуют другие правила использования, налогообложения и покупки. Процесс сделки сложнее: нужно проверять документы, учитывать целевое назначение земли и согласовывать изменения в проекте.
Коммерческая недвижимость обычно дороже жилой, но при правильном выборе приносит стабильный доход. Главное — понимать её особенности и учитывать риски при покупке.
Виды коммерческой недвижимости
Коммерческая недвижимость делится на категории по назначению. Одни объекты подходят для торговли, другие — для офиса или производства.
Офисные помещения. Кабинеты, этажи или целые бизнес-центры, где работают компании. Офисы бывают небольшими — например, комната в 20-30 м2 для бухгалтера или юриста. А могут занимать целое здание, если это крупная фирма.
Торговая недвижимость. Включает магазины, торговые павильоны, бутики в торговых центрах, супермаркеты, рестораны и кафе. Здесь важно место — чем выше проходимость, тем больше клиентов. Поэтому аренда и покупка помещений в центре дороже, чем в спальных районах.
Складские комплексы. Ангары, терминалы, логистические центры и помещения для хранения товаров. Склады бывают тёплыми, охлаждаемыми, с зонами погрузки и разгрузки.
Производственные объекты. Заводы, фабрики, мастерские и цеха, где изготавливают продукцию. Такие помещения требуют специального оборудования, усиленных коммуникаций и соблюдения санитарных норм. Например, для пекарни нужен мощный электрощит, а для металлообработки — система вентиляции.
Земельные участки под бизнес. Используются для строительства офисов, складов, торговых точек и других объектов. Покупка земли позволяет создать помещение с нуля с учётом потребностей бизнеса.
Один объект может сочетать в себе несколько категорий. Это многофункциональная недвижимость, где в одном здании или комплексе находятся разные виды помещений.
Например, в торговом центре на нижних этажах расположены магазины, кафе и салоны красоты, а выше — офисные помещения. В отелях часто размещают конференц-залы и офисы, а на первом этаже открывают рестораны или магазины.
Как выбрать помещение для своего бизнеса
Ошибка в выборе приведёт к дополнительным расходам и затруднениям в работе. Чтобы этого не произошло, ориентируйтесь на нашу инструкцию.
Шаг 1. Определите, какое помещение нужно
Начните с составления списка критериев, которым должно соответствовать помещение для бизнеса. Ответьте на вопросы:
- Какая площадь нужна? Маленький офис на 30 м2 или склад на 500 м2?
- Важно ли, чтобы помещение находилось в центре или можно рассматривать окраины?
- Какие технические требования? Например, для ресторана нужна вытяжка и газ, а для магазина — удобные входные группы.
Для офиса подойдёт бизнес-центр в центральном районе или коворкинг с хорошим интернетом. Кстати, если не можете выбрать, поможет эта статья.
Для магазина выбирайте место с высокой проходимостью — например, на первом этаже ТЦ или у метро. Для магазинов автозапчастей, стройматериалов и других специализированных товаров рассмотрите районы, где сконцентрированы аналогичные точки.
Для склада важны удобные подъездные пути, наличие погрузочных зон, нужная температура внутри. Лучше всего подходят складские комплексы за городом или в промышленных зонах.
Когда есть список с критериями, проще подобрать оптимальный вариант.
Шаг 2. Проанализируйте местоположение
Расположение влияет на удобство работы и поток клиентов. Учитывайте:
- Транспортную доступность — есть ли рядом остановки, метро, удобные подъездные пути.
- Парковку — важна для магазинов, ресторанов, офисов. Если её нет, клиентам и сотрудникам будет неудобно.
- Окружение — рядом должны быть объекты, которые дополняют ваш бизнес. Например, магазин стройматериалов рядом с мебельным салоном привлечёт больше покупателей.
- Проходимость — если бизнес зависит от клиентов, выбирайте места с высоким трафиком.
Шаг 3. Проверьте инфраструктуру и коммуникации
Коммерческое помещение должно соответствовать техническим требованиям бизнеса.
Убедитесь, что мощности электросети хватит для оборудования. Проверьте водоснабжение и канализацию, особенно если открываете, например, ресторан, парикмахерскую или химчистку.
Отопление и вентиляция влияют на комфорт сотрудников и клиентов, а стабильный интернет — на бесперебойную работу. Узнайте, какие провайдеры доступны в здании и можно ли подключить других.
Шаг 4. Рассчитайте бюджет с учётом всех расходов
Стоимость покупки — не единственная статья расходов. Заранее посчитайте:
- Сколько денег потребуется на ремонт, если помещение в плохом состоянии.
- Какие налоги и коммунальные платежи придётся платить. Для коммерческой недвижимости они выше, чем для жилой.
- Сколько будет стоить содержание — охрана, уборка, эксплуатация здания.
Сервис напомнит, что пора платить налоги, подготовит уведомления и декларации
Подбор коммерческой недвижимости — это сложный и длительный процесс. Нужно учесть десятки факторов: от местоположения и инфраструктуры до юридической чистоты.
Чтобы сэкономить время и снизить риски, обратитесь к профессионалам. Брокеры и риэлторы знают рынок, найдут оптимальный вариант и проверят документы. У них часто есть доступ к закрытым предложениям, которые не публикуются в открытых источниках.
Как происходит покупка коммерческой недвижимости
Алгоритм покупки коммерческой недвижимости схож с приобретением жилья. Основное отличие заключается в более тщательной проверке объекта и продавца. Эльба подготовила пошаговую инструкцию, чтобы вы избежали распространённых ошибок.
Шаг 1. Поиск подходящего объекта
Как это делать, рассказали в предыдущем разделе статьи. Подбор осуществляется самостоятельно или через специалистов. Также пообщайтесь со знакомыми предпринимателями — возможно, кто-то из их знакомых или партнёров продаёт подходящее помещение.
Шаг 2. Проверка юридической чистоты
Перед покупкой убедитесь, что у объекта нет скрытых проблем. Запросите у продавца выписку из ЕГРН, чтобы убедиться, что он действительно владеет помещением.
Проверьте, чтобы не было долгов и обременений, арестов, залогов и судебных споров. Убедитесь в подходящем целевом назначении. Нужно, чтобы помещение подходило для открытия вашего бизнеса. Например, не во всех зданиях разрешено размещать кафе или производство.
При проверке помогут следующие инструменты:
| Сервис | Как поможет |
|---|---|
|
Можно заказать выписку из ЕГРН, чтобы проверить собственника помещения, нет ли арестов, залогов или других обременений |
|
|
Помогает выяснить, не находится ли собственник в процедуре банкротства |
|
|
Позволяет проверить, не участвует ли продавец в судебных разбирательствах, связанных с недвижимостью |
|
|
Если помещение находится в многоквартирном доме, можно посмотреть задолженности по коммунальным платежам |
|
|
Помогает проверить юридическое лицо владельца, чтобы убедиться, что оно не ликвидируется или не является фирмой-однодневкой |
|
|
Градостроительные карты регионов |
Доступны на сайтах местных администраций. По ним проверяют целевое назначение объекта, планы города на реконструкцию или снос здания |
Если сомневаетесь в законности сделки, обратитесь к юристу или риэлтору для комплексной проверки.
Шаг 3. Переговоры с продавцом
Когда выбрали объект, начните переговоры с продавцом. Попробуйте снизить цену, если у помещения есть недостатки или оно в плохом состоянии. Обсудите рассрочку или ипотеку, если не можете оплатить сразу. Определитесь, что входит в стоимость — мебель, оборудование, права на аренду земли и т. п.
Чтобы зафиксировать договорённости и защитить интересы, предложите заключить предварительный договор купли-продажи. Он не обязателен, но полезен, если:
- Нужно время собрать документы, оформить кредит и подготовиться к сделке.
- Продавец хочет убедиться, что вы заинтересованы и не откажетесь в последний момент.
- Требуется закрепить договорённости по цене, срокам передачи недвижимости и условиям оплаты.
Предварительный ДКП включает в себя описание объекта с адресом, площадью и целевым назначением. В нём прописывают сумму сделки, порядок расчётов и сроки заключения основного договора. Можно указать ответственность за нарушение правил — например, продавец оставляет себе задаток, если покупатель отказывается от сделки. Подробнее о договорах читайте здесь.
Шаг 4. Заключение сделки
Когда согласовали условия, подготовьте договор купли-продажи. В большинстве случаев не требуется нотариальное заверение, но есть исключения:
- если один из участников сделки несовершеннолетний — п. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 года № 218-ФЗ;
- продавец КН признан недееспособным — п. 2 ст. 54 ФЗ-218;
- при продаже доли — п. 1.1 ст. 42 ФЗ-218;
- если одна из сторон сделки настаивает на участии в сделке нотариуса.
Далее рассчитываетесь с продавцом в порядке, установленном договором. И подаёте документы для регистрации права собственности в Росреестре. Она занимает до 7 рабочих дней, после чего официально становитесь новым владельцем.
После завершения получите обновлённую выписку из ЕГРН и подпишите договоры с коммунальными службами.
Какие документы потребуются для сделки
Для проведения сделки продавец предоставляет:
- Выписку из ЕГРН — подтверждает право собственности и отсутствие обременений.
- Кадастровый паспорт и технический план — содержат характеристики объекта: площадь, этажность, назначение.
- Справку об отсутствии долгов по налогам, коммунальным платежам или аренде.
- Договоры с обслуживающими компаниями.
- Документы для регистрации в Росреестре — заявление, копии паспортов сторон, договор и квитанция об оплате госпошлины.
Если продавец — физическое лицо, от него требуется паспорт для подтверждения личности. При проведении сделки через посредника у него должна быть нотариальная доверенность, которая разрешает представлять интересы продавца.
Если продавец — юридическое лицо, для проверки благонадёжности потребуется больше документов:
- Выписку из ЕГРЮЛ — подтверждает, что компания официально зарегистрирована, а деятельность не приостановлена.
- Устав и учредительные документы — позволяют убедиться, что лицо, подписывающее договор, имеет на это право.
- Решение или протокол о продаже недвижимости — если объект принадлежит ООО, сделка должна быть одобрена участниками.
- Бухгалтерскую отчётность — помогает оценить финансовое состояние и исключить признаки скорого банкротства.
- Справку об отсутствии долгов перед налоговой и контрагентами — показывает, нет ли обязательств, из-за которых могут арестовать объект.
- Справку из Федресурса — подтверждает, что продавец не находится в стадии банкротства и не участвует в судебных спорах.
Эти документы помогут убедиться, что компания-продавец действует законно и не имеет финансовых проблем, которые повлияют на сделку.
Риски при покупке
Покупка коммерческой недвижимости — это риски. Ошибки приводят к финансовым потерям или проблемам с регистрацией.
Юридические проблемы. Если недвижимость окажется под арестом, в залоге или предметом судебного спора, то можно остаться без собственности и денег.
Несоответствие характеристик. Реальная площадь, состояние здания и коммуникации отличаются от заявленных. Если не проверить объект, можно столкнуться с дорогим ремонтом.
Ограничения в использовании. Помещение не подходит для вашего бизнеса. Например, в жилом доме нельзя открыть кафе, а на территории складского комплекса — магазин.
Финансовые риски. К расходам добавятся налоги, коммунальные платежи, обслуживание. Иногда требуются непредвиденные вложения в реконструкцию или подключение коммуникаций.
Проблемы с регистрацией. Росреестр откажет в регистрации, если в документах ошибки или продавец недобросовестный.
Чтобы избежать рисков, внимательно проверяйте документы, техническое состояние и назначение объекта. Лучше привлеките юриста и специалистов по недвижимости.
Коротко
- Коммерческая недвижимость — это помещения для бизнеса: магазины, офисы, склады, кафе. Их можно купить для своей деятельности или сдачи в аренду.
- Перед покупкой определитесь, какое помещение нужно. От этого зависит местоположение, инфраструктура, стоимость и удобство для клиентов.
- Обязательно проверяйте документы: выписку из ЕГРН, назначение помещения, возможные обременения. Это поможет избежать проблем с регистрацией.
- Учтите дополнительные расходы: налоги, коммунальные платежи, ремонт и обслуживание. Заранее рассчитайте бюджет, чтобы избежать убытков.
- Сделка включает в себя переговоры, заключение договора, оплату и регистрацию в Росреестре. Может потребоваться помощь нотариуса или юриста.
- Ошибки при покупке могут привести к проблемам: скрытые долги, запреты на использование, неожиданные расходы. Чтобы не рисковать, проконсультируйтесь с профессионалами.
